国产成人av免费影视-九九热视频精品在线观看视频-尤物成人网免费在线观看-高清亚洲精品观看福利-免费成年网站在线观看-人人澡人人添人人爽-亚洲一区二区在线综合视频-国产野精品久久久久久久不卡-久久久91精品人妻-亚洲欧美成人久久

查看詳情>> 如果說漂泊是一篇激情勵志的散文，那么租賃便是其中溫馨閃動的浪花。漂泊是一種旅行。租房是旅行中停泊的港灣，奮斗途中的營地。對于有夢的人行走在風雨中，我們兩手空空尋求租房為你為我遮風擋雨，蘊力長行唯此別無選擇。 二十多年前，受詩人海子“面朝大海，春暖花開”的誘惑。我掙脫羈絆別離貧脊、偏僻的家鄉(xiāng)開始挑戰(zhàn)艱辛，品味苦難的人生漂泊。一路走來，感慨頗多。 由于鄙人一直從事的是個體職業(yè)，更換房東頻繁可想而知。違約租金泡湯自然不在少數(shù)。和朋友一起聊天。有朋友總抱怨房東唯利是圖。我淡淡一笑，“天下嚷嚷皆為利往”。人家圖得植桐引鳳，咱圖得可是借窩生蛋呀！和諧不和諧，靠得是理解。朋友笑了。 說出來你一定非常震驚！我粗略算了一下，20余載我所結識的房東足夠編制一個加強連。當然，其中的參差優(yōu)劣可想而知。關于房東鄙人只是一個原則，誠信待之，和而處之。因為漂泊原本就是一道多元素的風景，租房自然是其中不可或缺的故事！ 東北的冬天，包好的水餃拿到外面立馬凍結！天氣嚴寒可想而知。漂泊的首站是黑龍江省大慶市。于是我結識第一個房東，住進了我終生難忘的“房子”。嚴格來說它是茅草搭建的庵棚。明暗兩間，不足二十平米。身高不到1.7m的我不用抬手過高即可觸摸到房頂。明間做廚房，暗間當炕床。白天我與妻子在外面打拼，晚上一家4口（兩個孩子）窩居于土炕床上。土炕下面烤背，上面寒氣下壓。早晨起床頭發(fā)、眉毛、胡茬掛滿冰霜！環(huán)境如此惡劣，每晚我依然堅持給孩子們講冬天里的故事，直到我和孩子進入夢鄉(xiāng)。 歲月就是如此，過來那是風景！ 數(shù)年之后，為了兼顧孩子讀書我只好選擇回本省城發(fā)展。俗話講“魚和熊掌不可兼得”，即要考慮經(jīng)營生意，又要考慮兩個孩子方便就近上學。難度堪稱一種挑戰(zhàn)！就是這一年我更換了6個場地和房東，孩子換了3所學校。誠信與人，留有余香。其間的房東也都為我提拱了幫助和支持。其實鄙人對租房也非常厭倦。搬家過于麻煩！但每一次接觸新房東心中總會油然生出一團溫暖的火焰。當然這其中蘊含著經(jīng)營生意的那份希望暑光。說句心里話，對結識每一任房東不管時間長短，對他們皆有一種特殊之情感。這些年來我們打拼于風霜雪雨，是房東為咱們提供日落而棲的歸宿港灣。相識是緣分。收租金付房銀是自然不過的事情。 我認識的或我的朋友圈里，租廠房的租地皮的租鋪子的比比皆是。靠勤勞，智慧和膽識，現(xiàn)在他們經(jīng)營得都非常出色。其中一些人已經(jīng)有了自己的廠子房子車子。良禽擇木而棲，發(fā)展各有所需。引用一句名言，機會是留給有準備的人。那么房子是租給所需的人！拭想，一座城市繁榮一個國家昌盛乃至整個全球的發(fā)展皆離不開租賃這一特殊商業(yè)鏈條。 我們無需說房東可惡。做一個有夢的人吧！“不想當將軍的兵不是一個好兵”，用自已的雙于舉起勤勞之筆飽蘸汗水和智慧，描繪屬予自己的輝煌和燦爛！做一個有夢人，擺脫迷茫，勇闖天涯。把懦弱，怨恨，怠惰和忌妒拋在曾經(jīng)的過去。讓自己也做一回別人的房東！ 夜深了。外面飄起了零碎的雪花。雖然己住在屬于自己的暖房子里，但我依然還有自己的房東。

查看詳情>> 種子在發(fā)芽，黃葉在飄落。春風和秋雨，唱著歲月的歌。含著多少希望，伴著多少苦澀。春風和秋雨，唱著歲月的歌…… ——《命運的訴說》 房地產(chǎn)真是一個好行業(yè)，不僅在中國，而且在全世界大多數(shù)發(fā)達國家，前百位富豪中的一半兒名額，可能被開發(fā)商和物業(yè)持有商占據(jù)著。房地產(chǎn)又是一個很糟糕的行業(yè)，在中國，它經(jīng)常遭受調(diào)控折磨，壓投資、不放貸、限制價格、不許開盤、替政府建保障房……它還承受著來自百姓的各種罵名。它與社會各界沖突不斷，甚至被最高領導痛斥“缺乏道德的血液”。 在GDP增速一路下滑的背景下，雖然政府無可奈何救樓市，但幾家歡喜幾家憂，今年很多開發(fā)商日子仍然不好過。幾年前我給房地產(chǎn)總裁班和房地產(chǎn)EMBA班講課，講到有幾類開發(fā)商必然被淘汰掉，大家都還不以為然。今天的市場正無情地驗證著我當時的預測。昨天某三線城市一位開發(fā)商董事長打來電話，聲稱房屋銷售沒太好轉(zhuǎn)，借的高利貸已經(jīng)到期，銀行仍然不給貸款，自己快堅持不住了。他聽我一個學員說我常給中央領導“寫內(nèi)參、提建議”，就想求我反映一下基層開發(fā)商的困難，也想聽聽我對形勢的看法，并求我?guī)椭鷮ふ液稀＞褪袌鲂蝿輪栴}，我跟這位熟人介紹過來的董事長拉拉雜雜講了很多，概況下來大概有如下十個方面，現(xiàn)通過公眾號“藩絲財智廳”推送給大家參考—— 1、市場將現(xiàn)冰火兩重天，成為歷史上反差最大的一年。少量城市交易量和價格明顯上漲，部分城市年內(nèi)逐漸企穩(wěn)，但大多數(shù)三、四線城市依然壓力巨大。一些小城市在交易有起色的情況下，繼續(xù)呈現(xiàn)衰退跡象。大背景是整體經(jīng)濟在衰退，小環(huán)境是以往基層政府放地量太大，必須承受“報應”。 2、救市政策會繼續(xù)推出，但在去年錯失最佳救市時機后，前幾個月仍然未把握好節(jié)奏和方案組織工作，沒有強有力的組合拳去阻擋下滑的趨勢，救市效率與質(zhì)量仍難提升到必需狀態(tài)。信貸必須進一步放松，大量的政府支出砸向“鐵公基”，遠不如直接補貼市場主體效果好。但前提是這些建議能被決策層采納才行。 3、由于局面復雜、“肺心病”現(xiàn)象突出，雖然中央政府也很著急，但由于忌憚于輿論攻擊等各種原因，始終沒有像重視基礎設施建設和大眾創(chuàng)業(yè)那樣重視房地產(chǎn)市場的恢復工作，對預期的干預力度不足，市場信心無法提振。房地產(chǎn)業(yè)既是支柱產(chǎn)業(yè)，又是主導和先導產(chǎn)業(yè)。這不是御封的，也不是法律規(guī)定的。當前，承認并宣傳這種重要地位，意義重大、重大、重大！ 4、由于取消限購、放松信貸等多種救市措施的影響，今年交易量肯定好于去年。是否超越前年，還要看后續(xù)政策的內(nèi)容和力度。即使形成歷史新高，也將是比較難受的一年，因為市場規(guī)模的基數(shù)更大了，而不動產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅征收、反腐敗等各類事件、信息對信心影響很大，老百姓的市場預期大不如從前了。 5、看70個城市或百城的價格，應該很快會出現(xiàn)拐點，止跌回升。全國均價全年可能繼續(xù)上升。去年按照國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)推算（國家不直接公布此數(shù)據(jù)），全國房價微漲，這與跟多人的感覺不同，其中原因我早在微信公眾號“藩絲財智廳”解釋過，這也是我上課反復強調(diào)的“價格粘性”的體現(xiàn)，不贅述。 6、“不景氣”是土地市場全年的基本格調(diào)——當商品市場不景氣時，生產(chǎn)要素市場必然受沖擊，但這不意味著地價就會大幅下降。在這個問題上，由于在地方財政中土地出讓占比太高，難受的不是開發(fā)商，而是地方政府。盡管中央政府已經(jīng)在幫地方政府想辦法，但在救市背景下，地方開支巨大。不景氣中可能有亮點：一線市場土地拍賣火爆，新地王還會出現(xiàn)，讓保守的人瞠目結舌。 7、開發(fā)投資、新項目開工狀況全年不會太理想，但上半年與下半年的景象可能有所不同。開發(fā)投資增幅已經(jīng)下降到個位數(shù)，行業(yè)遭遇的這次重創(chuàng)遠甚于2008年危機時那次，開發(fā)商投資意愿持續(xù)下降。棚戶區(qū)改造項目的大力度推進進一步抑制了市場的恢復勢頭。預計下半年情況會有所好轉(zhuǎn)，但全國絕對不會形成“熱火朝天”局面。 8、項目兼并、重組的情況會有所增加。兼并、重組時時發(fā)生，年年都有，但今年和去年相比會格外引人關注一些。因為去年市場處于“恐慌期”，大開發(fā)商心里也忐忑不安，即使遇到合適的項目，敢接手的也不多。現(xiàn)在恐慌期已過，項目轉(zhuǎn)手的情況可能會增加。那些靠關系拿地、自己沒有能力開發(fā)的，心理脆弱的，或經(jīng)歷過這次危機“洗禮”想法有變化的，都在四處接觸合啦。 9、跨國投資繼續(xù)推進，漸成潮流。2010年春天限購限貸政策出現(xiàn)后，我開始關注中國房地產(chǎn)投資資金流向及海外投資問題，知道這是一個必然的趨勢。這個趨勢的形成與制度安全、反腐、融資需求、資本回報及移民等問題連在一起。今年這股浪潮繼續(xù)被推升，不管是開發(fā)能力輸出還是百姓投資置業(yè)，中國人的足跡開始遍布世界。 10、房地產(chǎn)企業(yè)積極尋求轉(zhuǎn)型，但大多數(shù)仍處于左沖右突中，難覓突破口。領袖企業(yè)尋求國際化、探索輕資產(chǎn)模式，但很多企業(yè)學不了。房地產(chǎn)電商尚未見哪個企業(yè)拓出金光大道，這與房地產(chǎn)產(chǎn)品物理屬性和價值特點有關。向金融領域延伸十分必要，但能獲得機會的企業(yè)不會太多，這是金融管制決定的。養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)確實在興起，但對很多企業(yè)來說，那可能是泥潭。  

查看詳情>> 提要：在4月初舉辦的“重塑——奧北別墅區(qū)新十年發(fā)展論壇”上，以看漲樓市著稱的董藩用犀利、詼諧的語言為大家闡述了北京房地產(chǎn)未來的發(fā)展可能，同時也對奧北別墅區(qū)給予了肯定。 在4月初舉辦的“重塑——奧北別墅區(qū)新十年發(fā)展論壇”上，以看漲樓市著稱的董藩用犀利、詼諧的語言為大家闡述了北京房地產(chǎn)未來的發(fā)展可能，同時也對奧北別墅區(qū)給予了肯定。而在新政、兩會的不斷推進下，當前樓市在動蕩中回暖，雖然有起伏，但董藩認為北京的房地產(chǎn)市場仍然值得相信，房地產(chǎn)依然是最好的投資方式。 在今天的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)依然是國家經(jīng)濟的中流砥柱。董藩表示在美國，2012年的GDP總量中房地產(chǎn)占13%，而美國雄霸世界的金融保險業(yè)大概占7%左右，房地產(chǎn)依然是金融保險業(yè)的1.7倍以上。所以在美國仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，別的國家也一樣，可能它的開發(fā)量很小，但還是支柱產(chǎn)業(yè)。 同樣的，在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)依然保持著經(jīng)濟支柱的地位，董藩也說道“大家要對市場充滿信心，尤其對北京充滿信心。”就在當前，許多方面包括李克強總理的《政府工作報告》、330政策等一系列的市場調(diào)控與支持，都印證了北京房地產(chǎn)市場的堅實基礎。而在其發(fā)展方向上，改善型置業(yè)也成為關注的重點，在政策的支持上大家也可以明確這一點。 不得不說的是，改善型置業(yè)在當下的人群中占有很大的比重，而市場上真正做到“全家庭式”、“擁有個人獨立臥室和衛(wèi)生間”、“包含個人娛樂休閑空間”的改善型住宅卻極為稀缺。這種住宅不僅僅需要滿足家庭中每個人的私人空間，還需要與城市的無縫對接和與自然的零距離接觸，而作為奧北別墅區(qū)的典范之作，北辰紅橡墅完美的滿足了這種改善型置業(yè)的各項需求。 賞晨光，追落霞，從溫榆河清早的水汽氤氳變幻到庭院小筑的星光點點，與自然零距離的生活充滿詩情畫意。聽微風穿過40萬㎡的北美原生風情樹林，仿佛是大自然撰寫的樂章；看孩子與寵物在從溫榆河畔回家的路上嬉戲玩耍，就像是大自然描繪的畫卷。居于北辰紅橡墅，如同居于生態(tài)大境之中。 而生活不止一面，這在北辰·紅橡墅的家園中展現(xiàn)得淋漓盡致。多功能式的室內(nèi)設計，功能齊全，集使用和藝術于一體，實現(xiàn)生活的多面精彩。北美風格的視聽室、臺球桌以及溫泉池，都會給忙碌的身心一個放松的平臺，讓每位紅橡墅的業(yè)主愛上回家的感覺。在這一片悠閑的慢生活中，北辰紅橡墅也將頂級的改善型置業(yè)完美詮釋。 如今房地產(chǎn)市場依然被看好，北京的房價也仍然有上漲的趨勢。然而，北京真正品質(zhì)大成的區(qū)域愈來愈少，像北辰紅橡墅這類改善型置業(yè)的臻品更是即將絕版，這也使得改善型置業(yè)的需求顯得尤為迫切。而這一點更印證了董藩所說的話——房地產(chǎn)依然是最好的投資。

查看詳情>> 最近，多家機構預測前八個月投資增速可能跌破17%，因為大家均預測8月的投資增速繼續(xù)下滑，可能落在16.8%~16.9%之間。這將創(chuàng)下2003年1月以來140個月的新低。從該指標看，這意味著今年是11年來固定資產(chǎn)投資最糟糕的一年。緊接著，一個重要問題就出現(xiàn)了：中國一直是主要靠投資推動經(jīng)濟增長的國家，在其他經(jīng)濟指標也大多走低的情況下，今年可能成為2002年以來GDP增速最糟糕的一年，其糟糕程度甚于2008年經(jīng)濟危機爆發(fā)那年（當年的GDP增長率為9.6%），以至于很多學者和企業(yè)家私下里對是否能完成今年國家預定的經(jīng)濟增長目標是持悲觀態(tài)度的。 現(xiàn)在并不處于世界經(jīng)濟危機的爆發(fā)期或谷底期，全世界經(jīng)濟形勢大體上恢復、向好。為什么中國出現(xiàn)了與世界大多數(shù)國家大相徑庭的發(fā)展趨勢？我認為，經(jīng)濟增長速度的下滑主要是投資增長幅度下滑導致的，這次投資增長幅度下滑則主要是房地產(chǎn)行業(yè)的低迷導致的，因為中國是全世界唯一對房地產(chǎn)業(yè)實施高壓政策的國家。 1999年至2013年，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資的年均復合名義增長率為24.5%，其中在2009—2013年五年中，房地產(chǎn)開發(fā)投資全年名義增長率分別為18.5%、33.2%、27.9%、16.2%、19.8%。但今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率持續(xù)下滑。1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資共完成50381億元，同比名義增長13.7%，此前任志強先生估計全年會下滑到10%以下。至少從目前的情況來看，今年肯定會是1999年以來15年間房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率的最低谷。而房地產(chǎn)行業(yè)的低迷，則與房地產(chǎn)需求政策特別是按揭貸款政策有關。 限購限貸政策正在被陸續(xù)取消。但正如我此前在公眾訂閱號“藩絲財智廳”里預測的那樣，這種松動對交易的恢復有作用，但還很有限。因為房地產(chǎn)畢竟是價值量巨大的商品，在限貸還沒有取消的情況下，在有買房欲望的所有家庭中，沒有多少能做到輕松支付全款。中國十多年來一直是全世界房地產(chǎn)按揭貸款最嚴厲的國家，高達30%~70%的首付政策在全世界范圍內(nèi)幾乎見不到，更沒聽說第三套絕對不貸款的情況。對開發(fā)貸款的限制也極其嚴格，這些年很多開發(fā)公司被迫使用成本很高的信托、私募資金甚至非法高利貸資金。在全世界都刺激房地產(chǎn)需求、刺激經(jīng)濟增長的背景下，中國的房地產(chǎn)政策成為鮮艷的“奇葩”，從供給、需求兩個角度夾擊整個行業(yè)，其結果不僅僅導致了房地產(chǎn)業(yè)的震蕩，整個國民經(jīng)濟也被刮劃得遍體鱗傷。 房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長有多大貢獻？這似乎沒有公論。官方（統(tǒng)計部門）當然承認房地產(chǎn)業(yè)是中國的第一大產(chǎn)業(yè)，但他們的給出的數(shù)據(jù)肯定是錯得離譜的——由于各種可以說、不可以說的原因，農(nóng)村房屋建設、小產(chǎn)權房建設、城中村房屋自建、軍事部門的房地產(chǎn)開發(fā)、單位違反法規(guī)的自建等大量應該納入房地產(chǎn)統(tǒng)計口徑的建設活動，中國從來沒有把它們統(tǒng)計進去，統(tǒng)計數(shù)據(jù)怎么能反映客觀實際？實際上，這個行業(yè)可能與國民經(jīng)濟體系中60%以上的行業(yè)、70%以上的社會財富、60%以上的地方本級財政收入以及大約50%以上的就業(yè)量連在一起。美國至今房地產(chǎn)業(yè)仍然是第一大支柱產(chǎn)業(yè)，在GDP增長中大約做出了13%~15%的貢獻，遠高于雄霸世界的金融保險業(yè)的貢獻率（大約占8%）。以目前中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段和狀況看，其真實的貢獻率應是驚人的。無論打壓政策是否涉及到我前面所說的各種遺漏部分，它們都必然受到影響，由于缺乏統(tǒng)計數(shù)據(jù)，這種損失根本無法計算。盡管由于現(xiàn)實需求和潛在需求巨大，中國房地產(chǎn)業(yè)的抗打壓能力極強，但市場與政府兩敗俱傷已經(jīng)是血淋淋的事實了！ 房價繼續(xù)下跌究竟對哪些群體有利？可能帶來多大的經(jīng)濟與社會危機？對政治穩(wěn)定又會有怎樣的影響？……………（此處略去568字）。 我在講課時說：房價上漲是規(guī)律，下跌是意外；上漲是常態(tài)，下跌只發(fā)生在特殊情況下。所謂的特殊情況，其中之一就是實施了嚴厲而錯誤的宏觀調(diào)控政策。買地時沒有限購限貸政策，買完地出現(xiàn)了限購限貸政策，需求被鎖住、被壓制，而政府又逼著開發(fā)商快速開發(fā)（對土地開發(fā)進度有時間規(guī)定）。這樣，市場規(guī)則變了，供求關系因此被極大改變，導致供應在新的市場條件下明顯過剩。按照月度觀察，今年房價的拐點的確出現(xiàn)了（全年可能漲跌在2個百分點以內(nèi)，是否會出現(xiàn)年度拐點還有待觀察），但這種下跌，完全是行政措施介入市場的結果，它只意味著行政手段仍然很強大、中國仍然不是純正的市場體制，并不意味著市場規(guī)律失效了，更不意味著從長期看中國房地產(chǎn)供應過剩了。 考察中國這十多年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策及市場運行的狀況，可以得出很多斬釘截鐵的結論： ——過去的打壓政策沒有使這個行業(yè)更健康、更平穩(wěn)地發(fā)展，而是制造了更多的麻煩、沖突和波動； ——限購限貸政策既違反了法律規(guī)定，也違反了經(jīng)濟規(guī)律。若不取消，會使得市場秩序進一步紊亂； ——我們早該放開限購限貸政策，但由于面子等原因卻一再貽誤時機。這使下滑產(chǎn)生了“加速效應”，為后面的救市工作大大增加了難度； ——房地產(chǎn)并沒有要挾誰，但房地產(chǎn)輿論要挾了中央政府。調(diào)控決策過于迎合輿論，而不是科學地引導輿論，這使得某些對房地產(chǎn)業(yè)、對政府的指責變得理所當然，也使得某些矯正工作不敢推進，政府變得畏手畏腳； ——政府不敢救房地產(chǎn)市場以保增長，又被迫大規(guī)模進入基礎設施建設領域。但這些建設活動由于產(chǎn)業(yè)鏈的原因，拉動效果遠不如房地產(chǎn)業(yè)，而且舉債投入的作法會加重中央和地方政府的負擔； ——已經(jīng)把房地產(chǎn)市場的手腳綁住，沒有徹底解除這些繩索，卻說不再出政策、不再干預市場，這是錯誤的、很不合適的做法！ 緊接著出現(xiàn)的一個疑問是：為什么會出現(xiàn)這么糟糕的局面？這要從制度、文化和歷史三個維度進行分析，還要研究決策者的思維及形成背景……………………（此處略去856字）。 有人說：不是已經(jīng)在救市了嗎？是，中央政府絕對希望房地產(chǎn)市場盡快恢復大規(guī)模交易，使經(jīng)濟增長率在好看的7.5%以上，而不是還要特意去解釋的7.5%以下。但中央政府至今也沒明確表態(tài)，弄得地方政府在救市問題上畏手畏腳、優(yōu)柔寡斷，以至于出政策卻不敢下發(fā)文件；或出了政策卻怕輿論圍剿，再收回；或文件流傳出來了，被媒體一炒，嚇得說是內(nèi)部討論稿。更重要的是，目前僅是取消限購，銀行仍然未明顯放松按揭貸款的條件，又有幾個家庭買得起？全世界市場化國家，哪個不是靠信貸支撐房地產(chǎn)交易的呢？ 有人說：中央政府不也有表示嗎？比如允許某些上市公司發(fā)債，對棚戶區(qū)改造項目給予支持，只是沒直接說拯救房地產(chǎn)市場而已。是，但這種羞羞答答的做法使得市場感受不到政策信號，媒體可以不“急領導內(nèi)心所急”，繼續(xù)公開唱衰。而且這種“擠牙膏”似的救市做法使得政策效應軟弱無比，迅速被負面輿論吞噬，極大浪費了救市的政策資源和機會。更讓人不可思議的是，在市場存量大量增加、難以消化的背景下，還在大推棚戶區(qū)改造，這不是自己給自己挖坑么？誰家面條沒吃完又會煮一鍋餃子？ 有人說：取消限貸，繼續(xù)放任市場發(fā)展，會制造出更大泡沫。他們知道什么是房地產(chǎn)泡沫，怎樣衡量么？他們知道有多少房地產(chǎn)交易的價格沒有納入到官方的房價統(tǒng)計范圍么？他們知道官方對人均可支配收入的統(tǒng)計嚴重失真么？他們想過無論黑錢、白錢都有購買力么？他們知道房價收入比毫無國際比較價值么？他們知道租金售價比使用的基本條件么？他們知道黑燈率隱含的很多合理因素么？——濫竽充數(shù)的“專家”太多，危害巨大！ 有人說，取消限貸，三、四線城市也未必能啟動——請相信市場機制，它精妙絕倫，強大無比，最終會完成自我修復過程。一些三、四線城市的確此前土地放量太大，但只要中央政府放出信號，聲明未來幾年將結合商品房去化情況安排建設用地指標，嚴格控制土地供應，是可以改變市場預期，把這些城市從懸崖邊上安全救回的。當然，想讓所有的企業(yè)都安全過河也是不可能的，有些開發(fā)商注定要死掉，也該死掉，是哪些開發(fā)商，我就不公開說了。 有人說：我們不靠房地產(chǎn)業(yè)，難道沒有房地產(chǎn)業(yè)中國就完蛋了嗎？說這樣話的人，一部分人是別有用心，另一部分人是真無知，還有一部分人是從不說實話的墻頭草。房地產(chǎn)業(yè)的地位有多么重要？我給出的說法是：它不僅是支柱產(chǎn)業(yè)，還是主導產(chǎn)業(yè)，更是先導產(chǎn)業(yè)。這種獨一無二的地位既不是御封的，也不是法律規(guī)定的，而是行業(yè)本身的特點以及中國經(jīng)濟社會發(fā)展的特殊階段決定的。2008年經(jīng)濟危機爆發(fā)、政府驚慌失措時，我做過一場引起廣泛爭議的演講——《沒有房地產(chǎn)業(yè)救不了中國》，實踐證明我說對了，正是房地產(chǎn)業(yè)把中國從那場大危機中拖了出來；2010年限購限貸政策出臺，交易迅速冷卻時，我又做過一場爭議很大的演講——《沒有房地產(chǎn)業(yè)保不住中國》。從這幾年房地產(chǎn)業(yè)的起伏看GDP增長的情況，毫無疑問，我說的絕對正確！ 盡管空間市場結構在迅速分化，但毫無疑問，中國房地產(chǎn)業(yè)的高增長過程沒有結束。不過決策層的認識顯然沒有到這種境界，社會各界對這個問題的認識也很混亂。現(xiàn)在，房地產(chǎn)問題已經(jīng)被嚴重政治化、道德化、社會化、娛樂化，導致很多問題無法深入討論。房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出被妖魔化、暴力化的傾向。在這樣的大背景下，對房地產(chǎn)市場何去何從問題，沒有辦法形成科學共識，調(diào)控也沒法形成科學的方案。決策層又怕嗆著輿論，影響形象評價，錯誤決策便一直得不到糾正，甚至政府在調(diào)控路上越陷越深，難以自拔！ 決策不能只聽輿論呼聲，即只聽老百姓的意見。老百姓具有啥特點？老百姓只考慮自己、不考慮他人，只考慮目前、不考慮長遠，只考慮小家庭、不考慮大社會。治理一個國家不考慮各行各業(yè)、不考慮可持續(xù)發(fā)展、不考慮市場機制行嗎？再說，城里人是老百姓，城里人都想要房子，多占耕地就可以多蓋房子，但多占耕地很多農(nóng)民就得下崗，難道農(nóng)民不是老百姓嗎？沒買房的盼著房價下跌，買了房的盼著房價上漲。沒買房的是老百姓，買了房的就不是老百姓嗎？ 決策必須考慮經(jīng)濟規(guī)律。房地產(chǎn)市場有很多獨特規(guī)律。絕大多數(shù)人不知道房地產(chǎn)供給彈性與需求彈性有啥差別，絕大多數(shù)人想不到房地產(chǎn)沒有替代品對需求走勢的影響，絕大多數(shù)人不知道房地產(chǎn)需求的大致演化趨勢，絕大多數(shù)人不知道房價的“粘性”是什么含義（我引進的概念啦），絕大多數(shù)人也不知道房地產(chǎn)價格下跌與其他普通商品價格下跌有什么區(qū)別。但決策者必須知道，不懂則必須學習，設法搞懂——因為決策者不知道，就意味著調(diào)控的錯誤和國家巨大的損失。 調(diào)控不能斗氣，不要去證明誰輸誰贏，誰的力量強大………………（此處略去116個字）。房價下跌能證明什么？證明房地產(chǎn)價格不是總經(jīng)理說的算而是某個人說的算？那不恰恰證明了西方不承認我們國家市場經(jīng)濟地位是對的了么？ 如果把經(jīng)濟增長比作一條必須遮體的褲子，毫無疑問，這條褲子已經(jīng)向下滑落，需要趕快伸手扯住。若市場繼續(xù)惡化，可能引爆一個個地雷——要知道，在三、四線城市，很多開發(fā)商由于無法獲取開發(fā)貸款，又不能上市，是大量使用民間高利貸的。當這些地雷被引爆的時候，危害之大，無法描述！ 必須調(diào)整了！再不調(diào)整，就可能人為制造出經(jīng)濟和社會災難——當年香港、日本、海南的房地產(chǎn)市場震蕩，雖有客觀原因，但更多則是錯誤決策誘發(fā)而致。先從認識上調(diào)整吧——我一直認為，中央政府欠市場一句公道的話：房地產(chǎn)業(yè)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)。如果想說兩句，則加一句：房地產(chǎn)業(yè)也是主導產(chǎn)業(yè)。如果想說三句，則再加一句：董教授說得對——房地產(chǎn)業(yè)還是先導產(chǎn)業(yè)。調(diào)整完認識，再調(diào)整政策，這是順理成章的事情。如此這樣，想讓房地產(chǎn)市場交易恢復，保住7.5%以上的經(jīng)濟增長率，那是很輕松的事情。 治理一個國家，是一項很“殘忍”的事業(yè)，不要怕得罪誰，只要最終對大眾和大局有利就要大刀闊斧，如同反腐敗一樣！ 困境是偉人產(chǎn)生的土壤，我們在等著英明領袖款款走來！

查看詳情>> 最近，多家機構預測前八個月投資增速可能跌破17%，因為大家均預測8月的投資增速繼續(xù)下滑，可能落在16.8%~16.9%之間。這將創(chuàng)下2003年1月以來140個月的新低。從該指標看，這意味著今年是11年來固定資產(chǎn)投資最糟糕的一年。緊接著，一個重要問題就出現(xiàn)了：中國一直是主要靠投資推動經(jīng)濟增長的國家，在其他經(jīng)濟指標也大多走低的情況下，今年可能成為2002年以來GDP增速最糟糕的一年，其糟糕程度甚于2008年經(jīng)濟危機爆發(fā)那年（當年的GDP增長率為9.6%），以至于很多學者和企業(yè)家私下里對是否能完成今年國家預定的經(jīng)濟增長目標是持悲觀態(tài)度的。 現(xiàn)在并不處于世界經(jīng)濟危機的爆發(fā)期或谷底期，全世界經(jīng)濟形勢大體上恢復、向好。為什么中國出現(xiàn)了與世界大多數(shù)國家大相徑庭的發(fā)展趨勢？我認為，經(jīng)濟增長速度的下滑主要是投資增長幅度下滑導致的，這次投資增長幅度下滑則主要是房地產(chǎn)行業(yè)的低迷導致的，因為中國是全世界唯一對房地產(chǎn)業(yè)實施高壓政策的國家。 1999年至2013年，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資的年均復合名義增長率為24.5%，其中在2009—2013年五年中，房地產(chǎn)開發(fā)投資全年名義增長率分別為18.5%、33.2%、27.9%、16.2%、19.8%。但今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率持續(xù)下滑。1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資共完成50381億元，同比名義增長13.7%，此前任志強先生估計全年會下滑到10%以下。至少從目前的情況來看，今年肯定會是1999年以來15年間房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率的最低谷。而房地產(chǎn)行業(yè)的低迷，則與房地產(chǎn)需求政策特別是按揭貸款政策有關。 限購限貸政策正在被陸續(xù)取消。但正如我此前在公眾訂閱號“藩絲財智廳”里預測的那樣，這種松動對交易的恢復有作用，但還很有限。因為房地產(chǎn)畢竟是價值量巨大的商品，在限貸還沒有取消的情況下，在有買房欲望的所有家庭中，沒有多少能做到輕松支付全款。中國十多年來一直是全世界房地產(chǎn)按揭貸款最嚴厲的國家，高達30%~70%的首付政策在全世界范圍內(nèi)幾乎見不到，更沒聽說第三套絕對不貸款的情況。對開發(fā)貸款的限制也極其嚴格，這些年很多開發(fā)公司被迫使用成本很高的信托、私募資金甚至非法高利貸資金。在全世界都刺激房地產(chǎn)需求、刺激經(jīng)濟增長的背景下，中國的房地產(chǎn)政策成為鮮艷的“奇葩”，從供給、需求兩個角度夾擊整個行業(yè)，其結果不僅僅導致了房地產(chǎn)業(yè)的震蕩，整個國民經(jīng)濟也被刮劃得遍體鱗傷。 房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長有多大貢獻？這似乎沒有公論。官方（統(tǒng)計部門）當然承認房地產(chǎn)業(yè)是中國的第一大產(chǎn)業(yè)，但他們的給出的數(shù)據(jù)肯定是錯得離譜的——由于各種可以說、不可以說的原因，農(nóng)村房屋建設、小產(chǎn)權房建設、城中村房屋自建、軍事部門的房地產(chǎn)開發(fā)、單位違反法規(guī)的自建等大量應該納入房地產(chǎn)統(tǒng)計口徑的建設活動，中國從來沒有把它們統(tǒng)計進去，統(tǒng)計數(shù)據(jù)怎么能反映客觀實際？實際上，這個行業(yè)可能與國民經(jīng)濟體系中60%以上的行業(yè)、70%以上的社會財富、60%以上的地方本級財政收入以及大約50%以上的就業(yè)量連在一起。美國至今房地產(chǎn)業(yè)仍然是第一大支柱產(chǎn)業(yè)，在GDP增長中大約做出了13%~15%的貢獻，遠高于雄霸世界的金融保險業(yè)的貢獻率（大約占8%）。以目前中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段和狀況看，其真實的貢獻率應是驚人的。無論打壓政策是否涉及到我前面所說的各種遺漏部分，它們都必然受到影響，由于缺乏統(tǒng)計數(shù)據(jù)，這種損失根本無法計算。盡管由于現(xiàn)實需求和潛在需求巨大，中國房地產(chǎn)業(yè)的抗打壓能力極強，但市場與政府兩敗俱傷已經(jīng)是血淋淋的事實了！ 房價繼續(xù)下跌究竟對哪些群體有利？可能帶來多大的經(jīng)濟與社會危機？對政治穩(wěn)定又會有怎樣的影響？……………（此處略去568字）。 我在講課時說：房價上漲是規(guī)律，下跌是意外；上漲是常態(tài)，下跌只發(fā)生在特殊情況下。所謂的特殊情況，其中之一就是實施了嚴厲而錯誤的宏觀調(diào)控政策。買地時沒有限購限貸政策，買完地出現(xiàn)了限購限貸政策，需求被鎖住、被壓制，而政府又逼著開發(fā)商快速開發(fā)（對土地開發(fā)進度有時間規(guī)定）。這樣，市場規(guī)則變了，供求關系因此被極大改變，導致供應在新的市場條件下明顯過剩。按照月度觀察，今年房價的拐點的確出現(xiàn)了（全年可能漲跌在2個百分點以內(nèi)，是否會出現(xiàn)年度拐點還有待觀察），但這種下跌，完全是行政措施介入市場的結果，它只意味著行政手段仍然很強大、中國仍然不是純正的市場體制，并不意味著市場規(guī)律失效了，更不意味著從長期看中國房地產(chǎn)供應過剩了。 考察中國這十多年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策及市場運行的狀況，可以得出很多斬釘截鐵的結論： ——過去的打壓政策沒有使這個行業(yè)更健康、更平穩(wěn)地發(fā)展，而是制造了更多的麻煩、沖突和波動； ——限購限貸政策既違反了法律規(guī)定，也違反了經(jīng)濟規(guī)律。若不取消，會使得市場秩序進一步紊亂； ——我們早該放開限購限貸政策，但由于面子等原因卻一再貽誤時機。這使下滑產(chǎn)生了“加速效應”，為后面的救市工作大大增加了難度； ——房地產(chǎn)并沒有要挾誰，但房地產(chǎn)輿論要挾了中央政府。調(diào)控決策過于迎合輿論，而不是科學地引導輿論，這使得某些對房地產(chǎn)業(yè)、對政府的指責變得理所當然，也使得某些矯正工作不敢推進，政府變得畏手畏腳； ——政府不敢救房地產(chǎn)市場以保增長，又被迫大規(guī)模進入基礎設施建設領域。但這些建設活動由于產(chǎn)業(yè)鏈的原因，拉動效果遠不如房地產(chǎn)業(yè)，而且舉債投入的作法會加重中央和地方政府的負擔； ——已經(jīng)把房地產(chǎn)市場的手腳綁住，沒有徹底解除這些繩索，卻說不再出政策、不再干預市場，這是錯誤的、很不合適的做法！ 緊接著出現(xiàn)的一個疑問是：為什么會出現(xiàn)這么糟糕的局面？這要從制度、文化和歷史三個維度進行分析，還要研究決策者的思維及形成背景……………………（此處略去856字）。 有人說：不是已經(jīng)在救市了嗎？是，中央政府絕對希望房地產(chǎn)市場盡快恢復大規(guī)模交易，使經(jīng)濟增長率在好看的7.5%以上，而不是還要特意去解釋的7.5%以下。但中央政府至今也沒明確表態(tài)，弄得地方政府在救市問題上畏手畏腳、優(yōu)柔寡斷，以至于出政策卻不敢下發(fā)文件；或出了政策卻怕輿論圍剿，再收回；或文件流傳出來了，被媒體一炒，嚇得說是內(nèi)部討論稿。更重要的是，目前僅是取消限購，銀行仍然未明顯放松按揭貸款的條件，又有幾個家庭買得起？全世界市場化國家，哪個不是靠信貸支撐房地產(chǎn)交易的呢？ 有人說：中央政府不也有表示嗎？比如允許某些上市公司發(fā)債，對棚戶區(qū)改造項目給予支持，只是沒直接說拯救房地產(chǎn)市場而已。是，但這種羞羞答答的做法使得市場感受不到政策信號，媒體可以不“急領導內(nèi)心所急”，繼續(xù)公開唱衰。而且這種“擠牙膏”似的救市做法使得政策效應軟弱無比，迅速被負面輿論吞噬，極大浪費了救市的政策資源和機會。更讓人不可思議的是，在市場存量大量增加、難以消化的背景下，還在大推棚戶區(qū)改造，這不是自己給自己挖坑么？誰家面條沒吃完又會煮一鍋餃子？ 有人說：取消限貸，繼續(xù)放任市場發(fā)展，會制造出更大泡沫。他們知道什么是房地產(chǎn)泡沫，怎樣衡量么？他們知道有多少房地產(chǎn)交易的價格沒有納入到官方的房價統(tǒng)計范圍么？他們知道官方對人均可支配收入的統(tǒng)計嚴重失真么？他們想過無論黑錢、白錢都有購買力么？他們知道房價收入比毫無國際比較價值么？他們知道租金售價比使用的基本條件么？他們知道黑燈率隱含的很多合理因素么？——濫竽充數(shù)的“專家”太多，危害巨大！ 有人說，取消限貸，三、四線城市也未必能啟動——請相信市場機制，它精妙絕倫，強大無比，最終會完成自我修復過程。一些三、四線城市的確此前土地放量太大，但只要中央政府放出信號，聲明未來幾年將結合商品房去化情況安排建設用地指標，嚴格控制土地供應，是可以改變市場預期，把這些城市從懸崖邊上安全救回的。當然，想讓所有的企業(yè)都安全過河也是不可能的，有些開發(fā)商注定要死掉，也該死掉，是哪些開發(fā)商，我就不公開說了。 有人說：我們不靠房地產(chǎn)業(yè)，難道沒有房地產(chǎn)業(yè)中國就完蛋了嗎？說這樣話的人，一部分人是別有用心，另一部分人是真無知，還有一部分人是從不說實話的墻頭草。房地產(chǎn)業(yè)的地位有多么重要？我給出的說法是：它不僅是支柱產(chǎn)業(yè)，還是主導產(chǎn)業(yè)，更是先導產(chǎn)業(yè)。這種獨一無二的地位既不是御封的，也不是法律規(guī)定的，而是行業(yè)本身的特點以及中國經(jīng)濟社會發(fā)展的特殊階段決定的。2008年經(jīng)濟危機爆發(fā)、政府驚慌失措時，我做過一場引起廣泛爭議的演講——《沒有房地產(chǎn)業(yè)救不了中國》，實踐證明我說對了，正是房地產(chǎn)業(yè)把中國從那場大危機中拖了出來；2010年限購限貸政策出臺，交易迅速冷卻時，我又做過一場爭議很大的演講——《沒有房地產(chǎn)業(yè)保不住中國》。從這幾年房地產(chǎn)業(yè)的起伏看GDP增長的情況，毫無疑問，我說的絕對正確！ 盡管空間市場結構在迅速分化，但毫無疑問，中國房地產(chǎn)業(yè)的高增長過程沒有結束。不過決策層的認識顯然沒有到這種境界，社會各界對這個問題的認識也很混亂。現(xiàn)在，房地產(chǎn)問題已經(jīng)被嚴重政治化、道德化、社會化、娛樂化，導致很多問題無法深入討論。房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出被妖魔化、暴力化的傾向。在這樣的大背景下，對房地產(chǎn)市場何去何從問題，沒有辦法形成科學共識，調(diào)控也沒法形成科學的方案。決策層又怕嗆著輿論，影響形象評價，錯誤決策便一直得不到糾正，甚至政府在調(diào)控路上越陷越深，難以自拔！ 決策不能只聽輿論呼聲，即只聽老百姓的意見。老百姓具有啥特點？老百姓只考慮自己、不考慮他人，只考慮目前、不考慮長遠，只考慮小家庭、不考慮大社會。治理一個國家不考慮各行各業(yè)、不考慮可持續(xù)發(fā)展、不考慮市場機制行嗎？再說，城里人是老百姓，城里人都想要房子，多占耕地就可以多蓋房子，但多占耕地很多農(nóng)民就得下崗，難道農(nóng)民不是老百姓嗎？沒買房的盼著房價下跌，買了房的盼著房價上漲。沒買房的是老百姓，買了房的就不是老百姓嗎？ 決策必須考慮經(jīng)濟規(guī)律。房地產(chǎn)市場有很多獨特規(guī)律。絕大多數(shù)人不知道房地產(chǎn)供給彈性與需求彈性有啥差別，絕大多數(shù)人想不到房地產(chǎn)沒有替代品對需求走勢的影響，絕大多數(shù)人不知道房地產(chǎn)需求的大致演化趨勢，絕大多數(shù)人不知道房價的“粘性”是什么含義（我引進的概念啦），絕大多數(shù)人也不知道房地產(chǎn)價格下跌與其他普通商品價格下跌有什么區(qū)別。但決策者必須知道，不懂則必須學習，設法搞懂——因為決策者不知道，就意味著調(diào)控的錯誤和國家巨大的損失。 調(diào)控不能斗氣，不要去證明誰輸誰贏，誰的力量強大………………（此處略去116個字）。房價下跌能證明什么？證明房地產(chǎn)價格不是總經(jīng)理說的算而是某個人說的算？那不恰恰證明了西方不承認我們國家市場經(jīng)濟地位是對的了么？ 如果把經(jīng)濟增長比作一條必須遮體的褲子，毫無疑問，這條褲子已經(jīng)向下滑落，需要趕快伸手扯住。若市場繼續(xù)惡化，可能引爆一個個地雷——要知道，在三、四線城市，很多開發(fā)商由于無法獲取開發(fā)貸款，又不能上市，是大量使用民間高利貸的。當這些地雷被引爆的時候，危害之大，無法描述！ 必須調(diào)整了！再不調(diào)整，就可能人為制造出經(jīng)濟和社會災難——當年香港、日本、海南的房地產(chǎn)市場震蕩，雖有客觀原因，但更多則是錯誤決策誘發(fā)而致。先從認識上調(diào)整吧——我一直認為，中央政府欠市場一句公道的話：房地產(chǎn)業(yè)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)。如果想說兩句，則加一句：房地產(chǎn)業(yè)也是主導產(chǎn)業(yè)。如果想說三句，則再加一句：董教授說得對——房地產(chǎn)業(yè)還是先導產(chǎn)業(yè)。調(diào)整完認識，再調(diào)整政策，這是順理成章的事情。如此這樣，想讓房地產(chǎn)市場交易恢復，保住7.5%以上的經(jīng)濟增長率，那是很輕松的事情。 治理一個國家，是一項很“殘忍”的事業(yè)，不要怕得罪誰，只要最終對大眾和大局有利就要大刀闊斧，如同反腐敗一樣！ 困境是偉人產(chǎn)生的土壤，我們在等著英明領袖款款走來！