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• “白銀時代”房企成本全程精細化管控體系實戰解析 暨背后價值提升十大攻略

  2015-09-25...
  查看詳情>> 前言：白銀微利時代對房企影響研討—行業蛻變 1、2015年行業動態總結分析 ?行業整體走勢分析 ?標桿房企主要經營總結 ?從成本角度分析白銀時代帶給我們的啟示  2、高周轉、快速度、低成本的出路 ?高周轉、快速度與低成本之間的關聯 ?如何構建低成本控制體系 ?管理者應從哪些方面掌握成本控制成效 七嘴八舌：【天變了】互聯網顛覆房地產？ 【毀三觀】產品+營銷+成本三觀 【戰略論】生死攸關的三個問題 【新常態】房地產成本管理環境 第一部分：開發商的三種境界和三個層次 （頭腦風暴篇） 核心思想一、做好項目成本管理的四大關鍵詞 關鍵詞一、格局關鍵詞二、創想關鍵詞三、顛覆  關鍵詞四、落地 思考：前端決定后端---項目成本管理的趨勢--先策后控 討論：關于成本管理經歷的三個階段、四種能力、五個邏輯 核心思想二、成本管理的落地的六大實施攻略     攻略一、目標管理團隊建設---成本管理的核心     攻略二、目標成本前期策劃---成本管理的基礎     攻略三、確定項目建造標準---成本管理重要手段     攻略四、預警和強控---成本控制的創新手段     攻略五、合約規劃---連接成本與合同的樞紐     攻略六、月度動態成本反饋---成本管理的監控糾偏手段 思考：如何通過專業精細化的成本控制管理實現地塊利潤最大化？ 核心思想三、成本管理的十大關鍵問題 1） 開發周期——時間成本 2） 成本策劃與規劃 3） 管理成本與隱形（成本）消耗 4） 不可忽視的財務成本 5） 設計管理工作對成本控制的重要意義和價值 …… 注意：我們沒必要成為萬科、龍湖的影子，但卻急需成為自已的NO.1----我能 秘籍：成本控制八大價值提升策略 1、“杠桿”原理 2、“等級匹配”原理 3、“效益”原理 4、“不平衡”原理…… 思考：如何實現項目利潤最大化的成本價值挖掘？ 案例分享：1、不平衡使用容積率項目—龍湖弗萊明戈 2、用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數量的案例 秘籍：成本價值挖掘的四大原則 案例分析：萬科蘭喬圣菲、深圳波托菲諾、星河灣… 注意：要敢于拉大產品價格差距，最不好的產品可以由成本溢價補缺。 核心思想四、以目標為導向的成本管理體系的建立 1、目標成本確定 2、目標成本分解 3、目標成本動態管理 4、目標成本考核辦法 5、目標成本后評估 6、成本管控基礎保障 思考點：成長型企業與標桿企業的成本管理特點對比分析 案例總結：龍湖、萬科成本管理工具、考核模板、數據庫模板 第二部分  標桿地產成本管理經典項目價值表現賞析（伐骨洗髓篇） 我們要學習最優秀的： ?1、萬科地產  2、龍湖地產  3、綠城地產  4、星河灣地產 思考：1、為什么要學習萬科成本控制技巧？ 2、解讀龍湖景觀成本控制背后的故事？ 應用分享：1、龍湖控景觀成本3個必殺技.doc 2、如何降低成本又不影響景觀品質,“砍”成本技巧？ 3、詳解景觀成本控制核心15大關注點 一、內部視角看龍湖—-“我能”之造夢工廠 1、相對較低的成本    2、成本集中引爆的震撼效果…… 二、客戶視角看龍湖—極致浪漫生活秀（極致成本價值杠桿作用） 1、兒時夢想實現    2、配置好、品質高、有面子…… 三、學習龍湖成本控制的四個層次 1、道、法、術、器 a、天下沒有難做的成本，找對方法和路徑  b、走出去、請進來   c、站在巨人肩膀看世界 ★深度分享：破解房地產成本管理不為人知的利器---22大絕招 絕招一、建立全員成本管理文化  絕招二  構建成本管理框架  絕招三  規范成本科目分類 絕招四  建立成本管理流程 絕招五  客戶產品導向需求 絕招六  控制設計八大環節 絕招七  加強施工圖紙深度審核 絕招八  規范變更簽證流程本……   第三部分 房地產十大階段成本管理實戰方法  (登堂入室篇) 第一節  立項階段成本控制18要點 立項環節的成本控制由于國家多項法規政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規定范圍內最大限度地控制企業的費用。 1、新征土地期間 2、買斷項目期間 3、合作開發期間 第二節  規劃階段成本控制30要點 規劃設計環節幾乎決定了項目成本的85%，具有“一錘定音”的地位和作用，在規劃環節進行成本控制是實現事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。 1、規劃方案設計2、規劃方案報批3、擴初設計4、施工圖設計5、銷售包裝設計6、裝修設計階段7、配套功能設計8、設計變更9、材料設備選型 案例解析：“規劃成本敏感點”、、“某項目容積率”、“總圖定位”、“產品建議書”、“風水案例” “偷面積與新面積計算規則”、“風格、材料與成本案例”、等。其中： 1、方案階段易出錯點提醒         2、擴初階段易出錯點提醒 3、施工圖階段易出錯點提醒     4、地下室與地下車庫設計易出錯點提醒 案例與解析：“報規報建關鍵技術”“萬科成控9項要點”“含鋼量控制步驟”“立面造價控制標準” “規劃設計成控技術” “景觀設計標準化”等。 控制標準：單體、車庫與地下室、豎向設計、容積率、配套、人防、消防、層高、柱網、覆土、頂板、底板、結構形式、防水、通風、層數、出口與景觀、分期、管線綜合、照明等。 思考點：1、關于用足容積率與建筑密度； 案例：龍湖唐寧ONE 2、關于用足規劃法規的邊界；  案例：龍湖?天街 、弗萊明戈 3、設計階段成本優化和價值再造方法；案例：萬科地下車庫、悠山郡二期車庫 管理分享：龍湖地產對設計人員10條素質要求 1、加強設計管理部門的市場意識和策劃能力 2、嚴格執行成果標準；提高決策效率 3、減少人為增加的工作復雜度 4、優化工作流程，將先后串行工作變為并行前置 5、選擇優秀的設計服務商…… 第三節、招投標階段成本控制11要點 招投標環節的成本控制涉及到工程、設計、審算、銷售等多個部門的實際運作，這個環節成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。 1、投標單位選擇     2、招投標文件      3、評標和定標 思考點：1、中國式合同潛規則 ；2、簽署總包合同必須注意的事項 3、合同管理三大關鍵點：要命的開工令，合同中的定時炸彈、合同計價原則 4、如何判斷合同是采用固定總價包干還是固定單價合同？ 案例：工期管理、違約管理、合同管理案例、詳解龍湖的6個成本模板 成果分享：標桿房地產企業商務標評標方法及其經濟標評審報告 其中：發標、 答疑、開標、定標環節關鍵控制點；供應商管理、招標方案、標段劃分案例等。第四節、施工階段成本控制30要點 施工環節的成本控制應注意，一是因各種變更帶來的費用，二是材料、工程款的支付。由于市場變化原因，施工階段不可避免要對施工計劃和內容進行改動，這一階段要注意各部門的及時溝通和良好合作。 1、設計變更   2、現場簽證     3、審圖    4、總分包配合費 5、材料供應   6、工程款支付   7、工程檔案管理 分享：1、標桿房企《設計變更及現場簽證管理辦法》、《簽證變更流程及》、《簽證變更單》 2、簽證變更處理三大原則 簽證變更案例：事后補單案例、綠化變更案例、土石方案例、無效成本案例 3、成果分享：《目標成本測算表》《目標成本控制責任書》《無效成本管理工作指引》《成本管理月報》、《工程付款審批表》 應用分享：1、日常成本管理一些經典具體做法及標準化表單 2、某項目19＃-23＃樓及地下車庫工程招標答疑.doc 3、施工圖審查控制要點.doc      4、某項目工程圖紙會審記錄.doc 第五節、采購階段成本控制10要點 材料及設備采購環節成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學的流程，可以最大限度的減少在該環節出現損失的概率，達到成本控制的目的。 1、材料進場階段  2、材料性能價格比  3、材料款支付  5、材料驗收與保管 6、什么是合約規劃？其核心作用如何？ 7、合約規劃的編制、執行與過程管控如何設置合同主要條款，防范采購風險 注意：采購管理核心價值---厘清采購管理的誤區、真正認識采購 分享：標桿房企《工程采購管理辦法》、《采購信息管理規定》、《供應商管理及》、《供應商資質審查操作指引》一些標準化合同范本（總包及分包） 第六節、供應商管理成本控制要點 1、供應商管理基本原則 供應商拓展捷徑：相忘于江湖、郁悶的推薦人 2、供應商考察三大關鍵步驟：三年業績表使用技巧 供應商考察：--項目管理至關重要的第一步：看什么？怎么看？ 對掛靠的態度與政策；識別掛靠的核心技巧；履約評估核心與誤區 3、供應商管理：對企業利潤的認識 商務談判三大原則    博弈：田忌賽馬 標桿房企供應商管理案例：--李鬼案例--營銷整合案例--黑名單案例 分享：標桿房企《供應商資質審查操作指引》 第七節、銷售階段成本控制10要點 銷售環節的成本一般是按比例控制，制訂費用目標總額控制。銷售涉及的部門比較多，銷售環節的一些操作會對入住和物業管理產生影響。 1、營銷方案2、營銷現場3、媒體廣告選擇4、樣板房裝修5、銷售回款6、客戶交房 案例分享：營銷管理案例、無效營銷案例  第八節、預決算階段成本控制20要點 工程預決算環節的成本控制難點在于有關監控信息的及時和準確性。這些信息可以來自合作方、第三方和甲方自身，日常應嚴格執行月結制度，防止不規范或不負責的實際操作。 1、乙方預算2、鋼筋含量核實3、價差的調整4、洽商、變更的費用控制5、違約與索賠 分享：標桿房企《工程報送結算資料作業指引》《工程計價管理辦法》《工程預結算管理辦法》、《工程結算審批表》、《竣工結算造價協議清單》 案例：結算不及時案例、屋面防水案例、竣工驗收案例、園建基礎案例、涂料結算案例 第九節、期間費用成本控制15要點 期間費用主要有財務、人工、行政費用組成。由于期間費用的靈活性很高，更財務部要加強對期間費用的計劃控制。 1、財務費用    2、人工費用    3、行政管理費用 分享：行政管理費用預算編制案例 第十節、物業管理成本控制8要點 地產公司在物業管理方面支出的費用主要是委托管理、委托經營和虧損補貼。客戶服務中心擔負著這一環節的主要控制工作，控制原則是以明文的法律合同形式界定地產公司與物業公司的權責關系，防止因權責不清帶來的額外成本。 1、委托物業管理  2、資產委托經營   3、物業虧損或補貼 應用分享：1、保修合同、擔保、原則及管理(附件)  2、地產委托物業施工的管理辦法.doc
• 房地產工程管理全程精細化與質量通病防治

  2015-09-25...
  查看詳情>> 第一講： 項目工程現場      (初窺門徑篇) 第二講： 項目工程準備階段  (登堂入室篇) 第三講： 項目工程實施階段  (破釜沉舟篇) 第四講： 項目工程交付及后評估階段(大功告成篇) 前言：簡析房地產公司行業形勢 1、白銀時代房地產公司該如何“洗腦”？ 2、萬科的思考：新常態下萬科的堅持是什么？ 七嘴八舌：【天變了】互聯網顛覆房地產？ 【融三觀】工程+設計+成本三觀 【拼基礎】房地產工程管理環境 【關鍵之路】品質優先+價值為王 房企轉型蛻變之路：品質精工、管理精益、專業融合 、執道發展 1、房地產企業的發展要經歷五大管理階段 1）、專業融合-- “薪火傳承”的重要性 1、管理的前瞻化---標準化戰略和標準化體系 A、產品標準化B、流程標準化C、合約標準化D、操作規范標準化 2）、執道發展 第一戰略層面，第二策略層面， 第三運營層面。 第一講： 房地產項目工程現場 房地產項目工程管理核心要素--關鍵詞：“四控、三管、一協調” 第一部分：什么是房地產項目現場管理？ 1、房地產企業工程管理普遍面臨的問題 1）越來越多的掛靠總包，只做土建且缺乏總承包能力； 2）如何肢解分包、分包的范圍、 權責多少才是最合適？ 3）供應商、施工單位的素質幾乎決定了工程營造的品質； 4）工程管理人員素質層次不齊，監理形同虛設，勞務缺失， 5）低價中標的誤區，延伸出解決不完的甲、乙方日常工作矛盾 低價中標的游戲：餓死同行、累死自己、坑死業主 2、現場管理的秘訣 3、現場管理面對困難與挑戰 思考：1、如何將優秀的質量標準貫徹進工程營造的全程？ 2、如何發揮施工現場管理人員的積極作用？ 小結：房地產現場管理的最高境界---無為而治 第二部分、甲方外包工程管理現狀分析 1、開發商外包管理的常見問題及其根源 2、甲方與工程承包商在項目中管理的差異 4、甲方計劃與外包商執行的偏差和信息不對等 5、關于工程界面管理的確定 6、支付工程款與外包管理執行力關系 7、甲方變更、簽證與外包管理關系處理 8、甲方風險管理與外包商風險承擔的界定執行 9、監理公司的選擇與管理 10、監控、激勵外包商的原則與方法 11、總包商在項目中的責權利 思考：1、現場總包管理的矛盾點、消極怠工及停工對抗等危機處理辦法 2、總包與分包單位的矛盾點、多發階段及控制辦法 3、甲方、監理、總包三方關注點差異及江湖恩怨。 分享：萬科集團總包單位與甲方指定分包單位的工程界面劃分 話題1：房地產開發公司是否適合總承包？ 話題2：房地產公司要建立怎樣的項目管理模式 話題3：關于“多項目開發綜合癥” 分享：施工單位的“緊箍咒”---標準化合同范本及目錄 合同范本：《萬科建設工程施工總包合同》《建設工程施工監理合同》《專業工程項目交付驗收實施細則》 結論：1、沒有質量的擴大規模是一條不歸路。 2、選擇優秀的合作伙伴是保證質量的前提。 房地產開發的運作是一個開放的系統，開發商在其中處于核心地位，聯系著產業鏈的上下游，并直接面對最終客戶，其“資源整合者”的角色無可替代。 第二講： 項目工程準備階段 第一節、開工前準備階段管理---必須掌握的28大實施攻略 2、前置：工程管理的策劃思想—先策后控 3、全程：工程管控與項目全生命周期緊密結合 3、落地：項目管理策劃書 分享：1、萬科集團標桿工程管理策劃指導體系 2、《萬科城市花園項目管理策劃書》 3、二次優化設計重要性案例分析 4、項目面積一覽表規劃面積指標的確定 5、萬科、中海施工圖審查要點 案例分享：營銷示范區--總平面布置策劃的前提 第三講： 項目工程實施階段 四大控制核心問題：進度、質量、成本與安全 第一節、工程管理四大核心之一--進度計劃管理 工程計劃管理體系是房地產工程管理最重要的部分之一。通過一系列的預控計劃使得地產工程師在頭腦中把房子蓋起來，做到心中有數，同時也將各部門工作銜接起來，做到步調一致。 重點關注：項目里程碑節點及基準工期 1、項目總體計劃編制  2、項目進度目標分解 3、工程管理進度控制 一級計劃：公司2—3年的戰略經營計劃 二級計劃：項目開發重要節點操作計劃 三級計劃：項目具體實施作業計劃 討論：1、關于3級進度計劃的重要性 2、計劃不力的主要原因分析 秘籍：進度計劃控制三大法寶 進度管控的秘訣---方法（協同）、方法（要點）、再方法（交叉點） 第二節、工程管理四大核心之二---質量管理 質量是客戶滿意度中的保健因子，是企業的生命； 房地產的競爭最終將是產品技術與質量的競爭，以及在才基礎上的開發效率競爭，而非營銷概念的競爭。 分享：工程施工過程管理技能最有效的16大環節 1、施工組織設計審查 2、承包商進場知會與交底 3、材料設備選型定版、部品封存 4、甲、乙供材料進場驗收 5、施工質量樣板引路 6、工程質量巡檢制度 7、工序檢查 8、要讓問題可視化 9、監理管理 10、成品保護---極易忽略的要點（解決50%交付問題的有效方法） 11、實測實量 12、例會制度 13、工地開放日與景觀示范區展示 14、室外管線綜合設計 15、竣工驗收備案 16、專業學習—-薪火傳承 分享： 1、工程樣板先行執行效果展示案例 2、現場巡檢之工程現場召開觀摩會及工程巡檢問題記錄 3、精細化地產---精工品質、不負匠心不負卿ppt 4、各分部工程質量過程控制要點；觀感部位質量驗收要點 5、一些質量通病案例解析 a混凝土通病防治案例b滲漏點的關注與防治案例c防水施工要點把控案例 6、主體施工通病案例解析 7、立面及屋面工程管理通病預防措施 8、《中海地產工程質量管理手冊》 思考1、國標規范的“問題”---以終為始 規范只是事后驗收，從不告訴你如何預防，更缺少實用節點，質量通病防不勝防。 思考2、設計圖紙錯漏碰太多，“邊設計邊施工”成常態，質量和進度如何確保？ 思考3：如何做好強弱電、給排水、天然氣、智能化及室外管網的設計與施工管控？ （1）綜合、綜合、再綜合----解決“錯漏碰”的根本性辦法 （2）排版、排版、再排版----確?！熬饭こ獭暗慕輳脚c辦法 第三節、工程管理四大核心之三---成本管理 工程施工期間成本控制是公司經營最關心的，成本管理體系主要是通過項目定位、成本測算、限額設計、招標控制、合約管理、設計變更、現場簽證等一系列環節進行控制，開源節流并用好資金是項目總經理的重要職責。 1、建立以目標為導向的成本管理體系 2、建立項目全員、全過程成本控制管理體系 關注點：建立成本兩輪審批機制、年初編制、年中回顧、年末調整3大版本 分享：1、萬科項目實施階段成本管理的三大紀律八項注意 2、工程管理成本控制秘籍----“三個固化”：“月結制標準化實施表單” 3、中海工程成本控制管理15個關鍵細節 第四節、工程管理四大核心之四---安全管理 1、安全管理的在工程現場重要性 2、安全文明施工考核辦法 案例：河北張家口市某小區在建的18層樓，因施工導致起火 分享：萬科現場安全文明施工技術標準doc 第四講： 項目工程交付、維修及項目后評估階段 目前建筑市場情況，產品質量缺陷在所難免，客戶維權意識加強也帶來了巨大的維修壓力，良好的投訴與維修處理作為工程管理工作的延伸，既可以提高客戶滿意度和對公司品牌的認知度，又能對工程管理的策劃和過程管理提供有效的反饋信息。 第一：交付前分戶驗收督查督導---“一房三驗” 1、 驗收前的準備工作 2、 專項驗收及竣工驗收  3、 公司內部驗收(附件) 4、 保修合同及保修擔保(附件)5、 物業接管驗收的準備工作(附件) 實例分享：1、交房時重點注意的30個重要問題  2、萬科交接驗房標準化流程 第二：工程竣工交付后管理 1、物業接管驗收準備會                  2、物業接管驗收 3、保修工作的組織、原則及管理          4、整改及收尾工作 第三、客戶入住及客戶服務管理 1、 入住前準備工作(附件)       2、 物業移交與入伙程序(附件) 3 、客戶服務及投訴處理(附件)4、客戶入住也是一種經營活動 第四、關注客戶體驗 1、交付階段的快速反應直接影響客戶認知；2、交付階段是項目管理的最后一道防線 案例：1、XX項目交房業主大規模維權事件分析 第五、項目后評估實施要點（前事不忘、后事之師） ?1 、項目整體施工組織管理總結 ?2 、技術、進度、質量、成本及安全文明施工總結 ?3 、合同執行情況及工程交付總結 分享：學習萬科做好項目后評估.doc 思考1：如何建立產品缺陷反饋手冊？   2、對比分析萬科缺陷反饋優秀案例 第五講：標桿地產工程質量經典項目賞析（選講 ） 我們要學習最優秀的： 1、龍湖地產 2、萬科地產  3、星河灣  4、綠城百合 核心思想：【三借】借勢+借智+借力 價值點：打造高品質情景示范區重要性及五大原則 景觀重要性：掏不掏錢看戶型、買不買房看景觀 景觀工程核心要點管理 案例：學習龍湖地產做秀景觀設計及施工管理.doc成為自己的NO.1 小結：先有正確的人、才有正確的事 第一、關于正確的人 1、選擇正確的人（對內：團隊） 話題1：項目團隊穩定與協作的重要性 話題2、地產行業到底需要什么樣的管理人員？ 2、選擇正確的人（對外：合作資源） a\房地產內外部管理：內部管理靠流程；外部管理靠合同 b\如何建立良好的政府關系？　c\項目總經理如何創造良好的外部條件 d\打造凝聚力強的優秀項目管理團隊事半功倍 分享：這些年萬科是如何培養優秀人的？ 價值觀：結果導向---沒有功勞就沒有苦勞？ 小結：沒有完美的個人，只有完美的團隊；小成功靠個人，大成功靠團隊。 第二、關于正確的事 什么是正確的事？ 1、滿足客戶要求  2、符合公司利益   3、具備項目條件 分享：建立“事前預防、事中管理、事后檢驗”的工程技術管理方法。 4、房地產工程管理協同之道--大工程管理 最后：我的幾個建議
• 甲方與總（分）包尖銳問題處理及 工程四大核心問題實例解決 --暨以大視角全案例解讀工程管理難題

  2015-09-25...
  查看詳情>> 第一講： 房地產公司治理與行業蛻變 (頭腦風暴篇) 第二講： 項目工程現場      (初窺門徑篇) 第三講： 項目工程準備階段  (登堂入室篇) 第四講： 項目工程實施階段  (破釜沉舟篇) 第五講： 項目工程交付及后評估階段(大功告成篇) 其中：第一講、 房地產公司治理與行業蛻變 思考：白銀時代房地產公司該如何“洗腦？” 第一部分：簡析中國房地產形勢 1）、 2015年房地產行業預測 2）、市場關鍵詞---風險與機遇并存 3）、行業關鍵詞—大企業、多元化、聯合、互聯網+  萬科的思考：新常態下萬科的堅持是什么？ 七嘴八舌：【天變了】互聯網顛覆房地產？ 【毀三觀】設計+營銷+工程三觀 【戰略論】房地產工程管理環境 結論：新常態下中小房業轉型的關鍵之路：專業融合+執道發展 第二部分：專業融合 執道發展 一）、專業融合-- “薪火傳承”的重要性 1、管理的前瞻化---標準化戰略和標準化體系 A、產品標準化B、流程標準化C、合約標準化D、操作規范標準化E、工作成果標準化 2、管理的業務化--- “道、法、術、器” 二）、執道發展 第一戰略層面，包括企業使命、愿景、目標、戰略地位及商業盈利模式。 第二策略層面，包括產品與業務選擇、業務與職能、管理模式。 第三運營層面，包括組織結構、設計研發、營銷、客服、人力資源、流程控制等。 核心思想：做好項目工程管理的四大關鍵詞 關鍵詞一、格局  關鍵詞二、創想 關鍵詞三、顛覆   關鍵詞四、落地 第二講： 項目工程現場  (初窺門徑篇)       1、房地產行業的7大挑戰與 7大運營管理風險 案例：“12?19”模板支架坍塌事故分析 2、房地產項目工程管理核心要素 關鍵詞：“四控、三管、一協調” 第一部分：什么是房地產項目現場管理？ 1、房地產企業工程管理普遍面臨的問題 1）越來越多的掛靠總包，只做土建且缺乏總承包能力； 2）如何肢解分包、分包的范圍、 權責多少才是最合適？ 3）供應商、施工單位的素質幾乎決定了工程營造的品質； 4）工程管理人員素質層次不齊，監理形同虛設，勞務缺失，如何將優秀的質量標準貫徹進工程營造的全程？ 6）低價中標的誤區，延伸出解決不完的甲、乙方日常工作矛盾 話題：那些是開發商管理原因造成的常見問題？ 2、 工程管理基本內容 ： 設計、質量、進度、成本、安全文明、銷售、客戶投訴、合作伙伴、公共資源等 3、現場管理的三個基本維度：            4、現場管理定義與本質 5、開發商現場管理目標、對象與責任      6、現場管理的秘訣 7、現場管理面對困難與挑戰 思考：1、如何將優秀的質量標準貫徹進工程營造的全程？ 2、房地產現場管理的最高境界---無為而治 3、如何發揮施工現場管理人員的作用？ 第二部分、甲方外包工程管理現狀分析（總、分包單位問題解決） 1、開發商外包管理的常見問題及其根源 1）、合作模式分析  2）、合同承包模式管理分析   3）、現場管理模式分析 2、甲方與工程承包商在項目中管理的差異 4、甲方計劃與外包商執行的偏差和信息不對等 5、關于工程界面管理的確定 6、支付工程款與外包管理執行力關系 7、甲方變更、簽證與外包管理關系處理 8、甲方風險管理與外包商風險承擔的界定執行 9、監理公司的選擇與管理 10、監控、激勵外包商的原則與方法 11、總包商在項目中的責權利 12、總包商在工程前、工程中和交付階段主要工作 思考：1、現場總包管理的矛盾點、消極怠工及停工對抗等危機處理辦法 2、優秀的總包、分包單位選擇，參考標準有那些？ 風險案例：“蓮花河畔”倒樓事故 話題1：房地產公司為什么不適合總承包？ 話題2：關于總承包管理缺失引發的工程缺陷與糾紛 話題3：房地產公司要建立怎樣的項目管理模式 話題4：關于“多項目開發綜合癥” (1)攘外必先安內  (2)溝通、配合、協同 探索：開發商的三種境界和三個層次 結論：1、沒有質量的擴大規模是一條不歸路。       2、選擇優秀的合作伙伴是保證質量的前提。 第四部分、標桿房地產經典項目賞析 我們要學習最優秀的： 1、龍湖地產 2、萬科地產  3、星河灣  4、綠城百合 核心思想：【三借】借勢+借智+借力 小結：沒有完美的個人，只有完美的團隊；小成功靠個人，大成功靠團隊。 第三講： 項目工程準備階段  (登堂入室篇) 先有正確的人；才有正確的事 第一部分、選擇正確的人（對內：團隊） A\項目“九大管理領域”管什么？  B\六管一控五環節 話題1、地產行業到底需要什么樣的管理人員？ 話題2：項目團隊穩定與協作的重要性  2、選擇正確的人（對外：合作資源） a\房地產內部及外部管理： 內部管理靠流程；外部管理靠合同 b\如何建立良好的政府關系？ 分享：標桿企業制度、流程參考文件 C、合約管理 實例分享：1、一些標準化合同范本（總包及分包） 分享：優秀管理者必備的能力和品質 第二部分、選擇正確的事 什么是正確的事？ 1、滿足客戶要求  2、符合公司利益   3、具備項目條件 小結：優秀質量管理核心10大絕招 怎么 “決定正確的事” ？請改變你的非理性想法 確定正確的事 ----謀定而后動---《項目策劃書》 落地：如何制定項目工程管理策劃書？ 七嘴八舌： 1、優秀地產工程師的金牌標準與技能PPT 2、優秀地產工程師質量重點把關40個部位PPT？ 3、房地產公司老板應該如何育人、用人？ 分享：1、萬科集團項目經理部管理標準與管理制度 2、“白銀時代”什么樣的人才是房地產企業真正需要的呢？  第四講： 項目工程實施階段  (破釜沉舟篇) 第一部分、開工前準備階段管理 ★核心秘籍：該階段工程管理必須掌握的26大實施攻略 1、項目生產組織的確定         2、項目總控進度計劃的確定  3、項目招投標計劃管理     4、項目成本管理要求 5、設計配合要求的確定     6、監理管理要求的確定 7、總包管理要求的確定     8、重大施工方案的提出及要求 9、變更洽商的管理        10、項目會議制度要求 11、工程檔案及文件管理要求 12、項目合同管理要求 13、對圖紙預審與會審          14、制定合理工期 15、總平面管理策劃              …… 分享：1、總包單位管理的“緊箍咒”---施工組織設計方案審核 2、項目面積一覽表規劃面積指標的確定       3、二次優化設計重要性案例分析 4、你需要了解的十大設計評審思考點 5、案例：營銷示范區--總平面布置策劃的前提 第二部分、施工過程精細化管控“3步法” 關鍵詞：正確的方法+持續的執行力  第一步：對供方的管理輸出控制 1、工程管理進度控制    2、項目進度目標分析    3、項目總體計劃編制 一級計劃：公司2—3年的戰略經營計劃 二級計劃：項目開發里程碑節點計劃 三級計劃：各專業部門項目具體實施作業計劃 討論：1、關于3級進度計劃的重要性    2、計劃不力的主要原因分析 3、計劃編制及執行常見問題  案例分享：如何保證工程關鍵節點計劃？ 第三部分、現場過程管理最有效的16大環節 ★核心秘籍： 1、過程控制---材料設備選用管理       2、過程控制---材料封存 3、過程控制---材料進場驗收           4、過程控制---施工質量樣板引路 分享： 1、工程樣板先行執行效果       2、樣板先行---高品質清水樣板間實體展示 5、過程控制---工程質量巡檢制度 分享：現場巡檢之工程現場召開觀摩會    案例：工程巡檢問題記錄分享 6、過程控制---要讓問題可視化         7、過程控制---例會制度 8、過程控制---成品保護               9、過程控制---工序檢查 分享1:各分部工程質量過程控制要點；觀感部位質量驗收要點 分享2：工程施工現場質量常見病、多發病的預防與管控； 10、過程控制---實測實量            11、過程控制---安全管理 12、過程控制---文明施工       案例分享：優秀項目施工現場安全文明管理 13、過程控制---工地開放日         14、過程控制---情景示范區  工地開放日\情景示范區建設要點     打造高品質情景示范區五大原則： 分析：掏不掏錢看戶型、買不買房看景觀 思想一、如何做好房地產景觀設計及施工管理.doc？ 思想二、如何實現項目最大化景觀價值挖掘？ ★秘籍：房地產景觀十大價值提升策略—-選講 1）、“杠桿”原理----找到樓盤的景觀支點，可以將整個樓盤翹起 2）、“核驅動”原理----找到左右自己和其它事物發展的核心 3）、“等級匹配”原理----外部競爭要等級不匹配、內部效益最大化 要等級匹配 4）、“效率”原理----怎樣以同等的價值完成更多的功能 5）、“效益”原理---- 怎樣以同等的價值賺取更多的利潤…… 16、過程控制---專業學習 討論：工程、設計、成本系統內部PPT課件學習、培訓 閑言碎語： ?學習與成長的關系；會哭的孩子有奶吃？論大鍋飯與平均主義 分享：1、專項工程交工驗收標準及細則.doc 2、如何做好強弱電、給排水、天然氣、智能化及室外管網的設計與施工管控？ 3、 如何保證配電室、消防控制室的安裝及竣工驗收? 選將部分：現場成本管理 1、房地產項目成本組成9大類 2、項目成本管理的四大核心過程 秘籍：項目實施階段成本管理價值11大關注點： 分享：1、日常成本管理一些經典具體做法及標準化表單 2、某項目19＃-23＃樓及地下車庫工程招標答疑.doc 3、工程圖紙會審的技巧、應注意的問題及施工圖審查控制要點.doc； 4、某項目工程圖紙會審記錄.doc 第五講： 項目工程交付及后評估階段  (大功告成篇) 第一：交付前督查督導---“一房三驗” 1、 驗收前的準備工作 2、 專項驗收及竣工驗收  3、 公司內部驗收(附件) 4、 保修合同及保修擔保(附件)5、 物業接管驗收的準備工作(附件) 實例分享：      1、交房時重點注意的30個重要問題  2、業主收房25個重要關注點      3、階段性交房前工作梳理           4、竣工交房項目質保期整改流程指引 第二：工程竣工交付后管理 1、物業接管驗收準備會(附件)          2、物業接管驗收 3、保修工作的組織、原則及管理          4、整改及收尾工作 5、 項目交付使用后，對于業主入住后的常見病及解決辦法； 第三、客戶入住及客戶服務管理 1、 入住前準備工作(附件)       2、 客戶入住(附件) 3 、客戶服務及投訴處理(附件)4、客戶入住也是一種經營活動 第四、關注客戶體驗 1、交付階段的快速反應直接影響客戶認知；2、交付階段是項目管理的最后一道防線 思考：如何把控好公共部位面子工程質量？ 資料分享：1、交付流程  2、交付前、中、后的風險控制  3、客戶質量檔案   實例分享：1）XX項目房屋交付全過程詳解PPT 2）XX項目交付工作流程及交房方案 第五、項目后評估實施要點 ?1 、項目整體施工組織管理總結 ?2 、技術管理及進度、質量、安全文明施工總結 ?3 、合同執行情況總結 ?4 、成本控制執行總結 ?5 、物業移交及客戶保修服務總結 思考1：如何建立產品缺陷反饋手冊？  思考2：探討關于無效成本（手冊） 分享1、學習萬科做好項目后評估.doc   2、地產委托物業施工的管理辦法.doc 小結：1、關于項目開發管理的15條個人觀點     2、我的三個建議 回顧總結：最后研討及經驗交流
• 房地產“白銀時代”高品質立體化景觀價值提升秘籍與設計、成本、施工精細化管控體系實戰解析 ---暨以大視角破解龍湖景觀示范區管理的迷局

  2015-09-25...
  查看詳情>> 第一部分：開發商的三種境界和三個層次（頭腦風暴篇） 案例分享：萬科蘭喬圣菲、星河灣、碧桂園等 對比：反面案例項目結論：沒有高品質景觀質量的項目擴大規模是一條不歸路。思想一、做好項目景觀的四大關鍵詞關鍵詞一、格局關鍵詞二、創想關鍵詞三、顛覆關鍵詞四、落地思考：前端決定后端---項目景觀策劃的思想 討論：關于三個話題、四種能力、五個邏輯 思想二、如何實現地塊景觀價值最大化？   秘籍：十大景觀價值提升策略1、“杠桿”原理----找到樓盤的景觀支點，可以將整個樓盤翹起2、“核驅動”原理----找到左右自己和其它事物發展的核心3、“等級匹配”原理----外部競爭要等級不匹配、內部效益最大化要等級匹配4、“效率”原理----怎樣以同等的價值完成更多的功能5、“效益”原理----怎樣以同等的價值賺取更多的利潤6、“虛實”原理----虛是面子，實是里子，面子里子都要  ……思想三、如何實現項目最大化景觀價值挖掘？  秘籍：價值挖掘的四大原則情況一：外部有景觀資源，內部無景觀資源 目標：將外部資源導入到內部情況二：外部有景觀資源，內部有景觀資源 目標：……情況三：外部無景觀資源，內部有景觀資源 目標：……情況四：外部無景觀資源，內部無景觀資源 目標：……案例分析：萬科蘭喬圣菲、深圳波托菲諾、星河灣…注意：要敢于拉大產品價格差距，最不好的產品可以由景觀大價值補缺。 第二部分標桿地產經典項目景賞析（伐骨洗髓篇） 我們要學習最優秀的：  ?1、星河灣  ?2、綠城地產  ?3、萬科地產  ?4、龍湖地產思考：1、為什么要學習龍湖景觀？ 2、解讀龍湖龍湖是怎樣煉成？ 一、內部視角看龍湖  -  我能  之造夢工廠 1、相對低成本 2、震撼的效果  …… 二、客戶視角看龍湖  極致浪漫生活秀1、兒時夢想實現2、景觀好、有面子 …… 三、學習龍湖景觀的四個層次1、道、法、術、器 …… 深度分享：  龍湖景觀背后的甲方思考    推動龍湖景觀效果與溢價功能實現的5大核心 第一：  生態美學，如畫生活  --景觀背后的終極意義1、客戶內心深處追求    詩意棲居的向往2、景觀行業意義 第二：  只為人生如畫  ---龍湖對景觀的追求1、善待您一生    不忘初心的景觀追求2、抓住客戶內在需求    做客戶需要的景觀 第三：  3D總導演      甲方管理的定位1、甲方的定位    總導演2、甲方能力    做甲方就是做管理 a.景觀溝通協調b.專業技能c.信息交圈d.計劃編排3、資源的整合第四：設計、施工一體化 1、帶著工程的視角去做設計，帶著設計的視角去做工程第五：持續做好景觀    平臺和體系的力量  a.天下沒有難做景觀，方法和路徑b.市場的刷新c、走出去、請進來d、站在巨人肩膀看世界 第三部分房地產景觀設計管理(登堂入室篇) 第一節景觀設計管理流程 一）、目前發展趨勢： 二）、現階段景觀設計管理的幾種類型現狀分析1、景觀設計管理流程及要素2、景觀設計合作單位管理3、景觀設計計劃管理4、景觀設計人員定位及作用 分享：如何在設計中確定景觀的亮點和賣點？.doc   重點案例：深度分析龍湖景觀體驗區的選址與規劃設計 1、景觀體驗區設計策略 1、產品大于作品    美景天成的魅力 （1）產品標準化下的大規模復制 （2）造價與效果之間的合理平衡 （3）針對敏感點的不同態度2、情境大于景觀    一見鐘情的未來 （1）情境的現場理解   -喜歡與調情 （2）未來生活情境---夢想與激情業主說：  龍湖帶給我們的不僅僅是一種產品，更是一種生活。三、體驗區選址規劃1、體驗區規劃管控要點2、體驗區規模與工程總平面策劃關系3、體驗區資源組合 （1）后發先用  吸金利器 （2）他山之石--可以攻玉 （3）鑿壁偷光，近用遠借 （4）我的地盤我做主小結：景觀是為自己項目服務的，應注意景觀界面，不要自己做景觀，讓別人欣賞。案例：1、  舍與得  的關系---廣州番禺星河灣(沿江木棧道) 2、某項目內外景觀如何借景？  -毗鄰足球場、濱河公園…四、龍湖地產體驗區景觀體驗動線設置與體驗點處理方法1、景觀體驗點的選擇 （1）景觀價值點 （2）典型景觀類型 （3）生活動線節點生活場景 （4）  激勵  客戶敏感點  …… 分享：龍湖景觀7大業主敏感點分析.doc2、龍湖地產體驗動線考慮要點 1管控客戶行為 2體驗豐富 3心情調控3、典型體驗點 4體驗區入口 5特色體驗點 6車行道與街道景觀  ……4、綜合案例分析    龍湖香醍國際、龍湖滟瀾山   秘籍：打造高品質情景示范區五大原則1、低調感  -低調就是高品質2、領域感---圍繞項目一公里之內要占有，要包裝3、縱深感  -庭院深深深幾許  ...… 景觀示范區的三大價值： A.成龍成風、攀龍附鳳（明星效應） B.借力使力不費力（太極推手） C.拉高派低，形成價格錯覺大咖：景觀示范本身就是一個故事，是一個很好的營銷道具  ??學習：關于樣板區景觀高品質營造的12把快刀.doc  ??案例分享：萬科金色領域、金域松湖、龍湖弗萊明戈 第二節景觀設計階段性成果及各階段管控要點1、景觀設計啟動階段2、景觀概念設計、方案設計、擴初設計3、景觀施工圖合圖階段 4、景觀施工圖設計5、景觀施工圖交底及施工配合階段 成果參考：房地產景觀設計管理工具1、景觀設計合同書2、景觀設計任務書3、景觀設計作業指導書   秘訣：景觀品質全面提升五步曲是什么？ （客戶、成本、效果、特色、設計） 1、滿足客戶使用需求 2、合理控制景觀成本 3、提升綠化立體效果  …… 重點關注：景觀品質提升主要競爭點有哪些？ 1）項目主入口作為項目的展現，入口是最為關鍵和主要的起點；引導空間、車行人行流線、大門、入口對景、項目 LOGO標識、燈光效果、圍墻 … 2）其它配套設施的亮點和巧妙利用1、生態技術的運用2、水景：面積、形式、位置3、景觀構筑物：亭、廊、花架、景墻、門崗4、部品選擇及布局：雕塑、導視、室外家具、垃圾桶、燈光、物業取水點  …… 標桿企業成果分享：1、如何做好房地產景觀設計管理.doc？2、綠城景觀設計的20個細節保證.doc3、萬科景觀產品策劃階段與園林景觀設計一體化剖析.doc 4、萬科集團景觀設計流程與細則.doc5、最新萬科景觀設計細節要求與標準.doc6、萬科的景觀施工圖審圖要點匯總.doc 7、如何評價房地產園林景觀設計方案和關注重點？ 8、龍湖植物軟景配置4大金剛法則.doc 9、龍湖經典項目的示范區入口設計參考.doc  …… 第四部分房地產景觀成本管理（開源節流篇） 景觀成本關注：產品定位決定景觀形象，房產售價決定景觀成本。 1、景觀成本剖析 2、景觀成本控制原則 3、景觀成本組成分析 4、景觀示范區成本分析 5、控制軟硬景觀比例 6、成本控制技巧其中：設計階段的成本控制 1功能為主，減少無必要的硬地 2在地勢處理上，短距離內消除坡度 3車行道與各種入口交匯處鋪裝天然石材2、硬質部分3、軟景部分4、微地形處理及土壤改良5、施工圖及招標準備階段 交流分享： 1、龍湖控景觀成本3個必殺技.doc 2、如何降低成本又不影響景觀品質,“砍”成本技巧？   詳解景觀成本控制核心15大關注點 1）、控制軟硬景比例 2）、管理喬木和大灌木占總成本比例 3）、控制擋墻面積及做法 4）、主景樹和主景點 5）、取消“行道樹”概念，改以植物群落布置 6)、水體多布點狀壁泉、點狀涌泉或溪流，減少大面積水體 7)、少花錢但讓植物層次豐滿的竅門  ……  第五部分房地產景觀施工管理(破釜沉舟篇) 第一節、景觀工程管理的現狀分析1、房地產公司景觀模式分析2、景觀承包模式管理分析3、景觀現場管理模式分析話題1：房地產公司是否適合成立自己的園林公司？話題2：關于景觀工程承包模式經驗話題3：房地產公司要建立怎樣的景觀管理模式？ 第二節、景觀施工管理流程1、景觀施工管理人員定位及作用2、景觀施工合作單位管理3、景觀施工計劃管理 雜談：地產景觀管理者——身份決定行為，行為決定習慣 第三節景觀施工管理難點分析1、對景觀設計效果的理解2、實施標準的把控和確定 3、施工過程與其他專業施工的配合 雜談：景觀分供方管理3大原則1、同路人原則——因為相互需要我們走到一起2、甲方管理能力——打鐵還需自身硬 3、施工單位評價與篩選體系——不追求大牌，合適就好第四節景觀施工管理的階段分析1、施工技術交底2、施工管理交底3、工程管理檢查標準與界面4、現場點評與關鍵點控制---景觀施工效果停滯點檢查  質量管理內核：景觀現場過程管理最有效的十大環節----辛苦而心細的工作 1、過程控制---材料設備選用管理2、過程控制---材料封存3、過程控制---材料進場驗收5、過程控制---施工質量樣板引路6、過程控制---施工質量巡檢制度 案例分享：現場巡檢之工程現場召開觀摩會7、過程控制---要讓問題可視化8、過程控制---例會制度9、過程控制---成品保護10、過程控制---工序檢查成果分享：龍湖堅決避免的園林景觀質量缺陷.doc重點關注:景觀工程質量管控的3大手段及2大落地方法1、工程質量管控的三大手段 1——研發信息充分傳遞施工反交底… 2——案例：東橋郡、春森彼岸 3分層級過程管控：案例：部門層面---樣板、階段性施工效果現場點評 2、景觀效果落地兩根拐杖——圖紙+參考圖片 景觀四感：畫面感、設計感、品質感、回味感… （1）敬畏圖紙，一切都要回歸到圖紙的原點正面案例：春森彼岸反面案例： （2）參考圖片篩選及規律探尋，靠船下篙a.設計階段案例：景觀設計 b.施工階段案例：水體植物配置、水體置石3、軟景的推演及現場布置案例：春森彼岸、龍湖滟瀾山 第五節景觀施工綠化苗木的操作管理1、植物進場質量要求2、種植土回填要求3、植物植栽要求4、苗源分析、苗源成本、操作模式分析、技術措施、綜合成本5、苗木采購方式： 內部三種主要模式(…)外部標桿兩種模式（…）6、展示區綠化特點：成本高、密度高、大喬木量高（…） 第六節、景觀效果把控——產品品質的最終要求1、軟景施工工藝標準2、硬景施工標準 成果分享：1、萬科景觀細節品質提升研究報告.ppt 景觀施工標準及工藝秘笈1、景觀施工工藝效果---硬景篇2、景觀施工工藝效果---軟景篇 其中（一）硬景1、道路基礎做法（人形道技術秘笈…）2、標準規格鋪裝排版、異形鋪裝排版、花崗巖鋪裝3、碎拼路面、鋪裝井蓋、水洗石、陶磚路面、防腐木、汀步、水景4、水景、游泳池、踢步、卵石（二）軟景1、回填區及種植土要求2、場地平整及造型—--無地不做微地形3、喬木選型標準、喬木到場驗收、喬木修剪、喬木種植、喬木保養?；畲胧?、小喬木及球類灌木的搭配要求  …… （三）水電1、地埋燈安裝2、庭院燈、草坪燈設計安裝要求3、井蓋做法4、拖把池、取水點做法5、配電箱、其它功能設施安裝標準   秘籍分享：龍湖軟景成功塑造10大核心秘籍一：龍湖景觀示范區前置的策劃設計秘籍二：全冠移植秘籍三：“開”與“放” 秘籍四：線性密植+密植夾道秘籍五：6重景觀、層次分明秘籍六：疏林+花海+花境  …… 第六部分、景觀工程項目后評估(大功告成篇) 1、景觀工程驗收與后評估---（建立缺陷反饋體制）2、物業接管驗收標準及質保期整改流程指引3、景觀日常養護—-三分治七分養原則 關注：如何維護才能保持長久的景觀效果？1、水景養護2、硬質景觀養護3、綠化養護管理4、景觀軟裝養護管理 成果分享：龍湖集團園林景觀管理養護技術標準.doc恒大集團園林景觀管理養護技術標準.doc 共勉----打造優秀景觀關鍵詞： “大大小小、高高低低、疏疏密密”； “橫看成嶺側成峰、遠近高低各不同”； “舍得、高度、品質、細節、執行、落成”。