“營改增”17大風險防范與土地增值稅清算全程攻略
發布日期：2015-06-25瀏覽：5275
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課程背景
在國家稅務總局要求下，加強土地增值稅征管已成為近年年各地方稅務機關工作重點之一。為此，各省市紛紛出臺了加強土地增值稅清算管理的若干政策，清算口徑趨向嚴厲。并且國家稅務總局將建筑、房地產業納入2014年指令性檢查項目范圍，在專項檢查工作方案中也強調了土地增值稅的檢查。這一切都在預示著新一輪清算高潮即將來襲。面對史上最嚴厲的土地增值稅征管，作為房地產開發企業的您做好戰斗準備了嗎？
對于房地產業將施行的“營改增”，對地方財政的獲取方式是一大挑戰，對于建筑、房地產企業來說同樣是一場不得不應對的挑戰。房地產業營業稅是5%，“營改增”之后增值稅率定為11%的話，稅率上升比較明顯。該如何應對呢？
本課程以國家稅務總局及各地2014年土地增值稅清算最新政策為基礎，以營改增政策為背景，進行理論升華，深度剖析，以庖丁解牛般的實戰演示，用最短的時間，讓我們房地產企業財務人員掌握土地增值稅清算實戰技巧及營改增基本原理，全面控制其中的風險，并有效開展納稅籌劃，為企業爭取最大化的利益！課程對象
董事長、總經理、監事、獨立董事、董事會秘書等高層管理人員
項目總經理、財務總監、財務管理人員等課程時長
12 H課程大綱
模塊
主題
主要內容
第一部分：房地產企業“營改增”納稅全面準備
一、營改增政策的解讀與實踐
1.我國流轉稅制的形成及增值稅改革
2.營改增試點的進展及總體規劃
3.為什么要營改增？營業稅有何弊端？營改增改革的基本指導思想
4.納稅人和扣繳義務人的認定
5.增值稅的一般計稅方法和簡易計稅方法
6.增值稅的適用稅率和征收率
7.銷售額、銷售折扣、銷售折讓的認定
8.增值稅的差額征稅規定
9.混業經營帶給房地產營改增什么風險？
10.鐵路運輸服務營改增后對于房地產有何影響？
11.快遞業營改增后對于房地產有何影響？
12.融資租賃業營改增后對于房地產有何影響？
13.房地產開發各個階段能取得哪些專用發票？哪些能或不能抵扣？
14.營改增后房地產納稅義務發生時間和納稅地點有無變化？
二、房地產企業應關注的營改增若干風險問題
1.房地產企業是營改增納稅人嗎？你有增值稅業務嗎？
2.房地產企業應該辦理一般納稅人嗎？ 假如有增值稅業務是再設公司還是分賬核算？
3.房地產企業不提供應稅服務就不涉及增值稅嗎？沒有營改增就不涉及視同銷售繳納增值稅業務嗎？ 營改增后無處躲藏的現有贈送業務。
4.房地產企業可能涉及到增值稅哪些稅率？
5.房地產企業涉及代扣稅款如何處理？
6.房地產營改增后發生非正常損失如何處理？
7.固定資產進項稅額該不該抵扣？ 進項稅額轉出的納稅籌劃
8.房地產營改增后業主退房、折扣如何開具發票？
9.裝卸搬運營改增有什么變化？
10.倉儲服務營改增租賃雙方有何影響？
11.汽車可以抵扣了，汽油費能隨意抵扣嗎？
12.營改增后銷售固定資產該如何納稅？
第二部分：房地產企業土地增值稅清算全程納稅攻略
第二部分：房地產企業土地增值稅清算全程納稅攻略
第二部分：房地產企業土地增值稅清算全程納稅攻略
一、房地產企業涉及到的主要稅種有哪些？各階段有哪些特點？
1.前期階段
2.工程建設階段
3.銷售階段
4.清算
二、土地增值稅征稅對象有哪些問題要注意？
1.小產權房征收土地增值稅嗎？
2.房屋長期出租是否征收土地增值稅？
三、市場調控下預征率及核定征收率未來發展態勢如何？
四、項目規劃立項是否影響土地增值稅清算？
1.土地增值稅清算單位怎么確定？誰是有關部門？
2.土地增值稅清算分兩類還是分三類還是分四類？
3.分期開發的項目能否合并進行土地增值稅清算？ 普通住宅不享受減免能否與非普通住宅或商業用房合并計算土地增值稅？
4.分開還是合并清算的經典問答
5.當今中國最牛的對土增稅分類清算抗議！
6.土地增值稅與普通住宅定價的關系及如何回避無效價格區間？控制增值率20%以下是降低收入還是增加成本好，有無其他辦法？
7.地下室和車位（車庫）歸屬于住宅還是其他商品房？車位、車庫、地下室辦理產權還是不辦理產權？
8.車位車庫等要不要分攤土地成本？
9.不同項目能否分攤成本？
10.普通住宅與其他產品類型如何分攤開發成本？
11.按建筑面積分攤成本無法避免商業增值率高可以調整嗎？
12.項目分期滾動開發，怎樣進行稅收籌劃？
13.住宅和商業地產混合型項目怎樣進行稅收籌劃？
五、房地產項目取得土地方式對于土地增值稅清算的影響
五、房地產項目取得土地方式對于土地增值稅清算的影響
1.土地作為扣除項目成本如何確定?
2.暗箱操作遲早要還的！
3.拆遷補償費屬于取得土地使用權所支付的金額嗎？
4.毛地出讓—先拿地后拆遷怎么清算？
5.地出讓合同顯示為取得凈地，房地產開發企業所支付的拆遷補償費可否作為開發成本扣除？
6.投資政府土地改造項目如何納稅處理？
7.直接買地與股權轉讓買地對于雙方有哪些稅收影響？
8.投資再轉讓土地存在哪些稅收爭議？
9.競拍取得土地出讓合同該怎么簽定？
10.開發過程中土地使用稅怎么計算？
11.競拍取得土地繳納耕地占用稅嗎？ 繳納完耕地占用稅可以一年免土地使用稅嗎？
12.紅線外支出能否列支土地成本清算扣除？
13.政府返還款可有納稅籌劃空間？
六、房地產項目開發成本清算如何扣除
1.簽訂施工合同不含甲供材如何處理？
2.維修基金大配套費不能加計扣除嗎？
3.房地產開發都可以加計扣除嗎？
4.建安成本可隨意虛增嗎？
5.會所、幼兒園、小學符合什么條件才可以作為公共配套設施成本？？
6.裝修裝飾支出可否作為土地增值稅扣除項目？
7.售樓部費用可否作為土地增值稅扣除項目？
8.墊資開發與融資成本土地增值稅稅負比較
七、房地產項目開發清算收入如何確定？
1.未開具發票或未全額開具發票時如何確認收入？
2.房地產企業補退房款如何確認收入？
3.房地產企業收取的違約金、更名費是否繳納土地增值稅?
4.取得非貨幣性資產如何確認土地增值稅清算收入？
5.拆遷安置房如何確認土地增值稅清算視同銷售收入？
6.房地產企業自用、出租開發產品是否需要征收土地增值稅？
7.地上停車位、地下車位（人防/非人防）一次性收取租金是否繳納土地增值稅？
8.房地產企業將車位無償交付物業公司，物業公司收取租金，是否需要視同銷售征收土地增值稅？
9.房地產企業未取得項目立項也未取得商品房預售許
可證，違規銷售國有（集體）土地上建造的房產是否征
收土地增值稅？
八、土地增值稅清算開發費用如何扣除？
1.委托貸款利息支出屬于能提供金融機構證明嗎？
2.房地產企業所支付的銀行顧問費是否可以據實作為土地增值稅清算扣除項目？
3.房地產企業在全部使用自有資金情形下，房地產開發費用是按照扣除項目前兩項的5%計算還是按照扣除項目前兩項的10%計算？
九、清算后再銷售房產稅率如何確定？
1.土地增值稅清算后的后續支出是否可以追補確認為土地增值稅扣除項目？
2.清算后取得發票咋辦？
3.清算后又賣房咋辦？
十、土地增值稅清算后項目虧損怎么辦？
十一、年終結賬土地增值稅如何結轉？ 3.8萬億元欠稅折射出什么問題？稅企間的土地增值稅紛爭還有多少？
十二、舊房轉讓土地增值稅怎么計算？
十三、清算申報與稽查的關系
十四、做好預清算應準備哪些資料？
十五、城中村改造如何納稅處理？
十六、合作建房分房后銷售如何計算土地增值稅？
十七、BT置換土地如何處理
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