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令人忐忑的建安房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)改增新政將在2015年實(shí)施，營(yíng)改增本質(zhì)上是有利于降低企業(yè)稅收成本，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展能力。但是，企業(yè)如果沒有積極做好準(zhǔn)備，將不僅無(wú)法降低稅收成本，還有可能會(huì)增加稅負(fù)和加大稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。建安房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)領(lǐng)航人及財(cái)稅高管應(yīng)該在戰(zhàn)略角度高瞻遠(yuǎn)矚提前部署企業(yè)應(yīng)對(duì)營(yíng)改增策略，在全行業(yè)內(nèi)憂外患期間能“駕橫海之大航，領(lǐng)集團(tuán)于無(wú)憂”。
為了讓更多的建安房地產(chǎn)企業(yè)深入了解最新“營(yíng)改增”稅收政策，解析其對(duì)建筑施工、房地產(chǎn)企業(yè)的影響，幫助各建安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅總監(jiān)、經(jīng)理理解其重點(diǎn)、難點(diǎn)，全面掌握增值稅下稅企間財(cái)稅爭(zhēng)議及解決途徑，化解稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)，全面有效降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，繼而能確保集團(tuán)各相關(guān)部門理解集團(tuán)營(yíng)改增策略，準(zhǔn)確執(zhí)行“運(yùn)用之妙存乎一心”的營(yíng)改增轉(zhuǎn)型方案與籌劃，為此，我們特舉辦“2015年房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”政策走向及應(yīng)對(duì)策略”研修班。我們誠(chéng)邀貴單位積極組織人員參加，具體事宜通知如下：

如您是房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)航人，您可以：
理解如何站在戰(zhàn)略角度看待房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增；
認(rèn)識(shí)自上而下全集團(tuán)一致行動(dòng)應(yīng)對(duì)營(yíng)改增的重要性。

如您是財(cái)稅總監(jiān)，經(jīng)理，您可以：
領(lǐng)略房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策，探索營(yíng)改增應(yīng)對(duì)措施；
分析本企業(yè)財(cái)稅管理現(xiàn)狀，理解如何建立完善營(yíng)改增內(nèi)控制度；
初步學(xué)會(huì)正確降低本企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的方法。

12 H

一、思考：為嘛要營(yíng)改增？建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)增營(yíng)之爭(zhēng)：本是同根生，相煎何太急？
樊劍英稅友匯問(wèn)題：請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)和園林公司簽訂綠化施工合同，園林公司有苗木基地生產(chǎn)，既涉及工程勞務(wù)又涉及貨物銷售，但簽訂合同分別注明苗木銷售總價(jià)金額，開具苗木貨物發(fā)票，涉及工程勞務(wù)的開具建安發(fā)票總價(jià)，這樣行嗎？請(qǐng)老師幫著解答。
二、思考：營(yíng)改增試點(diǎn)的步伐——我們什么時(shí)間營(yíng)改增？2015年4月1日、7月1日、10月1日？
三、思考：建筑業(yè)核算的范圍是什么？
四、思考：建筑業(yè)營(yíng)改增的基本政策是什么？
1.《細(xì)則》第十六條：除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。
2.《條例》第五條第三項(xiàng)：納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營(yíng)業(yè)額。
五、思考：建筑企業(yè)施工主體與納稅主體一致否？
1.什么是轉(zhuǎn)包？
2.什么是違法分包？
3.什么算借用資質(zhì)？
4.什么是勞務(wù)分包？
5.什么是內(nèi)部承包？

六、思考：建筑業(yè)新老項(xiàng)目如何過(guò)渡？如何計(jì)算增值稅？
1.在執(zhí)行過(guò)程中的合同如何過(guò)渡？
2.已預(yù)收工程款并預(yù)交營(yíng)業(yè)稅的項(xiàng)目如何過(guò)渡？
3.決算滯后造成的收入滯后（成本已發(fā)生）如何過(guò)渡？
4.營(yíng)改增政策過(guò)渡問(wèn)題——如何確定新老項(xiàng)目？
七、思考：營(yíng)改增后掛靠會(huì)怎樣？
1.必須申請(qǐng)認(rèn)定一般納稅人的涉稅風(fēng)險(xiǎn)
2.掛靠經(jīng)營(yíng)大部分成本進(jìn)項(xiàng)稅額難扣除
3.虛開發(fā)票行為的罪與罰
行為人有以下四種行為之一的，即構(gòu)成虛開發(fā)票的行為：
1)為他人開具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；
2)為自己開具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；
3)讓他人為自己開具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；
4)介紹他人開具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票。
八、思考：營(yíng)改增過(guò)渡階段賬務(wù)如何調(diào)整？
九、思考：房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增面對(duì)的若干問(wèn)題及猜想有無(wú)道理？
1.通過(guò)稅率設(shè)置和優(yōu)惠政策過(guò)渡等安排，改革試點(diǎn)行業(yè)總體稅負(fù)不增加或略有下降。對(duì)現(xiàn)行征收增值稅的行業(yè)而言，由于向試點(diǎn)納稅人購(gòu)買應(yīng)稅服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以得到抵扣，稅負(fù)也將相應(yīng)下降。
2.減稅不一定實(shí)現(xiàn)在營(yíng)改增的企業(yè)，但是對(duì)于下游購(gòu)買服務(wù)勞務(wù)的增值稅企業(yè)，是負(fù)擔(dān)下降的，所以會(huì)引來(lái)一輪新的價(jià)格調(diào)整，分享其中利益
3.營(yíng)改增后房地產(chǎn)銷售收入可以分解嗎？
4.營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)納稅地稅是哪里？
5.銷售款之外收取的利息、違約金、獎(jiǎng)勵(lì)款項(xiàng)怎么辦？
6.施工方逾期交付工程，支付利息、退款、違約金，增值稅如何處理？
7.客戶逾期付款，向其收取的利息或違約金，增值稅如何處理？
8.在進(jìn)行工程在建預(yù)收款，收齊款項(xiàng)并繳納增值稅后，該工程所發(fā)生的后續(xù)進(jìn)項(xiàng)稅如何抵扣（在沒有后續(xù)銷項(xiàng)稅的情況下）？
9.銷售有房子的公司是否繳納增值稅？
10.以土地使用權(quán)、商品房投資設(shè)立新公司是否繳納增值稅？
11.銷售地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的車位、車庫(kù)是否繳納增值稅？
12.二手房轉(zhuǎn)讓如何繳納增值稅？
13.投資商鋪、寫字樓用來(lái)出租會(huì)遭遇什么障礙？
14.自建辦公樓使用可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
十、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增后材料采購(gòu)還要不要貨比三家？
十一、房地產(chǎn)招投標(biāo)預(yù)算造價(jià)營(yíng)改增后如何改變？
十二、現(xiàn)行有效的稅率及征收率有多少？
十三、既然營(yíng)改增，什么票可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額呢？
1.猜想1：成本都能取得進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票？
2.猜想2：商品混凝土等材料增加稅負(fù)
3.猜想3：建筑勞務(wù)費(fèi)增加稅負(fù)
4.猜想4：轉(zhuǎn)包或分包給個(gè)人取得發(fā)票能否扣除
5.猜想5：材料都可以抵扣17%？
6.猜想6：發(fā)票的收集和認(rèn)證容易嗎？
7.猜想7：“甲供材料”誰(shuí)來(lái)采購(gòu)?
8.思考：企業(yè)發(fā)生的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)費(fèi)、工作服、勞保用品進(jìn)項(xiàng)發(fā)票可否抵扣
9.思考：房地產(chǎn)、建筑企業(yè)是否要設(shè)立庫(kù)存，設(shè)立材料收發(fā)臺(tái)賬？
10.賬面固定資產(chǎn)所含增值稅如何處理？
11.代開發(fā)票抵扣多少？
十四、營(yíng)改增后注意防范發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)
1.要提高防范意識(shí)，從思想上重視虛開發(fā)票問(wèn)題
2.要擇優(yōu)選取購(gòu)貨對(duì)象
3.對(duì)供貨單位應(yīng)當(dāng)做必要的考察
4.要盡量通過(guò)銀行賬戶支付貨款
5.要求開票方提供有關(guān)資料，落實(shí)內(nèi)容的一致性和合法性
6.對(duì)有疑點(diǎn)的發(fā)票，要及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)求助、查證
十五、思考：房地產(chǎn)有哪些專屬進(jìn)項(xiàng)稅額？
十六、思考：營(yíng)改增后不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的有哪些情形？
十七、思考：房地產(chǎn)融資租賃有木有？
財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知文號(hào)：財(cái)稅〔2012〕82號(hào)發(fā)布日期：2012-12-16
對(duì)金融租賃公司開展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅。對(duì)售后回租合同期滿，承租人回購(gòu)原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅。
十八、思考：建筑、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后身份不能選擇？
1.可申請(qǐng)認(rèn)定一般納稅人
2.可選擇認(rèn)定一般納稅人
3.不得認(rèn)定一般納稅人
十九、思考：BOT\BT項(xiàng)目是否視同銷售繳納增值稅？
二十、思考：建筑、房地產(chǎn)營(yíng)改增無(wú)法回避的一個(gè)思考——稅率可否選擇？
二十一、思考：您有境外付匯嗎？如何扣繳稅款？
二十二、思考：如何從增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間看建筑房地產(chǎn)營(yíng)改增？
新正建筑公司2016年承攬?zhí)焐椒康禺a(chǎn)公司商品房工程5000萬(wàn)元。2016年1月預(yù)收工程款2000萬(wàn)元；2016年6月預(yù)收工程款2000萬(wàn)元；2016年10月結(jié)算工程款1000萬(wàn)元；2016年11月結(jié)算清分包工程款、材料款。如何計(jì)算繳納增值稅？
二十三、思考：營(yíng)改增后存量資產(chǎn)該如何處理？