會不會人為制造出經濟災難？
發布日期：2015-07-22瀏覽：3352
最近，多家機構預測前八個月投資增速可能跌破17%，因為大家均預測8月的投資增速繼續下滑，可能落在16.8%~16.9%之間。這將創下2003年1月以來140個月的新低。從該指標看，這意味著今年是11年來固定資產投資最糟糕的一年。緊接著，一個重要問題就出現了：中國一直是主要靠投資推動經濟增長的國家，在其他經濟指標也大多走低的情況下，今年可能成為2002年以來GDP增速最糟糕的一年，其糟糕程度甚于2008年經濟危機爆發那年（當年的GDP增長率為9.6%），以至于很多學者和企業家私下里對是否能完成今年國家預定的經濟增長目標是持悲觀態度的。
現在并不處于世界經濟危機的爆發期或谷底期，全世界經濟形勢大體上恢復、向好。為什么中國出現了與世界大多數國家大相徑庭的發展趨勢？我認為，經濟增長速度的下滑主要是投資增長幅度下滑導致的，這次投資增長幅度下滑則主要是房地產行業的低迷導致的，因為中國是全世界唯一對房地產業實施高壓政策的國家。
1999年至2013年，中國房地產開發投資的年均復合名義增長率為24.5%，其中在2009—2013年五年中，房地產開發投資全年名義增長率分別為18.5%、33.2%、27.9%、16.2%、19.8%。但今年以來，房地產開發投資增長率持續下滑。1-7月份，全國房地產開發投資共完成50381億元，同比名義增長13.7%，此前任志強先生估計全年會下滑到10%以下。至少從目前的情況來看，今年肯定會是1999年以來15年間房地產開發投資增長率的最低谷。而房地產行業的低迷，則與房地產需求政策特別是按揭貸款政策有關。
限購限貸政策正在被陸續取消。但正如我此前在公眾訂閱號“藩絲財智廳”里預測的那樣，這種松動對交易的恢復有作用，但還很有限。因為房地產畢竟是價值量巨大的商品，在限貸還沒有取消的情況下，在有買房欲望的所有家庭中，沒有多少能做到輕松支付全款。中國十多年來一直是全世界房地產按揭貸款最嚴厲的國家，高達30%~70%的首付政策在全世界范圍內幾乎見不到，更沒聽說第三套絕對不貸款的情況。對開發貸款的限制也極其嚴格，這些年很多開發公司被迫使用成本很高的信托、私募資金甚至非法高利貸資金。在全世界都刺激房地產需求、刺激經濟增長的背景下，中國的房地產政策成為鮮艷的“奇葩”，從供給、需求兩個角度夾擊整個行業，其結果不僅僅導致了房地產業的震蕩，整個國民經濟也被刮劃得遍體鱗傷。
房地產業對經濟增長有多大貢獻？這似乎沒有公論。官方（統計部門）當然承認房地產業是中國的第一大產業，但他們的給出的數據肯定是錯得離譜的——由于各種可以說、不可以說的原因，農村房屋建設、小產權房建設、城中村房屋自建、軍事部門的房地產開發、單位違反法規的自建等大量應該納入房地產統計口徑的建設活動，中國從來沒有把它們統計進去，統計數據怎么能反映客觀實際？實際上，這個行業可能與國民經濟體系中60%以上的行業、70%以上的社會財富、60%以上的地方本級財政收入以及大約50%以上的就業量連在一起。美國至今房地產業仍然是第一大支柱產業，在GDP增長中大約做出了13%~15%的貢獻，遠高于雄霸世界的金融保險業的貢獻率（大約占8%）。以目前中國房地產業的發展階段和狀況看，其真實的貢獻率應是驚人的。無論打壓政策是否涉及到我前面所說的各種遺漏部分，它們都必然受到影響，由于缺乏統計數據，這種損失根本無法計算。盡管由于現實需求和潛在需求巨大，中國房地產業的抗打壓能力極強，但市場與政府兩敗俱傷已經是血淋淋的事實了！
房價繼續下跌究竟對哪些群體有利？可能帶來多大的經濟與社會危機？對政治穩定又會有怎樣的影響？……………（此處略去568字）。
我在講課時說：房價上漲是規律，下跌是意外；上漲是常態，下跌只發生在特殊情況下。所謂的特殊情況，其中之一就是實施了嚴厲而錯誤的宏觀調控政策。買地時沒有限購限貸政策，買完地出現了限購限貸政策，需求被鎖住、被壓制，而政府又逼著開發商快速開發（對土地開發進度有時間規定）。這樣，市場規則變了，供求關系因此被極大改變，導致供應在新的市場條件下明顯過剩。按照月度觀察，今年房價的拐點的確出現了（全年可能漲跌在2個百分點以內，是否會出現年度拐點還有待觀察），但這種下跌，完全是行政措施介入市場的結果，它只意味著行政手段仍然很強大、中國仍然不是純正的市場體制，并不意味著市場規律失效了，更不意味著從長期看中國房地產供應過剩了。
考察中國這十多年來的房地產調控政策及市場運行的狀況，可以得出很多斬釘截鐵的結論：
——過去的打壓政策沒有使這個行業更健康、更平穩地發展，而是制造了更多的麻煩、沖突和波動；
——限購限貸政策既違反了法律規定，也違反了經濟規律。若不取消，會使得市場秩序進一步紊亂；
——我們早該放開限購限貸政策，但由于面子等原因卻一再貽誤時機。這使下滑產生了“加速效應”，為后面的救市工作大大增加了難度；
——房地產并沒有要挾誰，但房地產輿論要挾了中央政府。調控決策過于迎合輿論，而不是科學地引導輿論，這使得某些對房地產業、對政府的指責變得理所當然，也使得某些矯正工作不敢推進，政府變得畏手畏腳；
——政府不敢救房地產市場以保增長，又被迫大規模進入基礎設施建設領域。但這些建設活動由于產業鏈的原因，拉動效果遠不如房地產業，而且舉債投入的作法會加重中央和地方政府的負擔；
——已經把房地產市場的手腳綁住，沒有徹底解除這些繩索，卻說不再出政策、不再干預市場，這是錯誤的、很不合適的做法！
緊接著出現的一個疑問是：為什么會出現這么糟糕的局面？這要從制度、文化和歷史三個維度進行分析，還要研究決策者的思維及形成背景……………………（此處略去856字）。
有人說：不是已經在救市了嗎？是，中央政府絕對希望房地產市場盡快恢復大規模交易，使經濟增長率在好看的7.5%以上，而不是還要特意去解釋的7.5%以下。但中央政府至今也沒明確表態，弄得地方政府在救市問題上畏手畏腳、優柔寡斷，以至于出政策卻不敢下發文件；或出了政策卻怕輿論圍剿，再收回；或文件流傳出來了，被媒體一炒，嚇得說是內部討論稿。更重要的是，目前僅是取消限購，銀行仍然未明顯放松按揭貸款的條件，又有幾個家庭買得起？全世界市場化國家，哪個不是靠信貸支撐房地產交易的呢？
有人說：中央政府不也有表示嗎？比如允許某些上市公司發債，對棚戶區改造項目給予支持，只是沒直接說拯救房地產市場而已。是，但這種羞羞答答的做法使得市場感受不到政策信號，媒體可以不“急領導內心所急”，繼續公開唱衰。而且這種“擠牙膏”似的救市做法使得政策效應軟弱無比，迅速被負面輿論吞噬，極大浪費了救市的政策資源和機會。更讓人不可思議的是，在市場存量大量增加、難以消化的背景下，還在大推棚戶區改造，這不是自己給自己挖坑么？誰家面條沒吃完又會煮一鍋餃子？
有人說：取消限貸，繼續放任市場發展，會制造出更大泡沫。他們知道什么是房地產泡沫，怎樣衡量么？他們知道有多少房地產交易的價格沒有納入到官方的房價統計范圍么？他們知道官方對人均可支配收入的統計嚴重失真么？他們想過無論黑錢、白錢都有購買力么？他們知道房價收入比毫無國際比較價值么？他們知道租金售價比使用的基本條件么？他們知道黑燈率隱含的很多合理因素么？——濫竽充數的“專家”太多，危害巨大！
有人說，取消限貸，三、四線城市也未必能啟動——請相信市場機制，它精妙絕倫，強大無比，最終會完成自我修復過程。一些三、四線城市的確此前土地放量太大，但只要中央政府放出信號，聲明未來幾年將結合商品房去化情況安排建設用地指標，嚴格控制土地供應，是可以改變市場預期，把這些城市從懸崖邊上安全救回的。當然，想讓所有的企業都安全過河也是不可能的，有些開發商注定要死掉，也該死掉，是哪些開發商，我就不公開說了。
有人說：我們不靠房地產業，難道沒有房地產業中國就完蛋了嗎？說這樣話的人，一部分人是別有用心，另一部分人是真無知，還有一部分人是從不說實話的墻頭草。房地產業的地位有多么重要？我給出的說法是：它不僅是支柱產業，還是主導產業，更是先導產業。這種獨一無二的地位既不是御封的，也不是法律規定的，而是行業本身的特點以及中國經濟社會發展的特殊階段決定的。2008年經濟危機爆發、政府驚慌失措時，我做過一場引起廣泛爭議的演講——《沒有房地產業救不了中國》，實踐證明我說對了，正是房地產業把中國從那場大危機中拖了出來；2010年限購限貸政策出臺，交易迅速冷卻時，我又做過一場爭議很大的演講——《沒有房地產業保不住中國》。從這幾年房地產業的起伏看GDP增長的情況，毫無疑問，我說的絕對正確！
盡管空間市場結構在迅速分化，但毫無疑問，中國房地產業的高增長過程沒有結束。不過決策層的認識顯然沒有到這種境界，社會各界對這個問題的認識也很混亂?，F在，房地產問題已經被嚴重政治化、道德化、社會化、娛樂化，導致很多問題無法深入討論。房地產行業也呈現出被妖魔化、暴力化的傾向。在這樣的大背景下，對房地產市場何去何從問題，沒有辦法形成科學共識，調控也沒法形成科學的方案。決策層又怕嗆著輿論，影響形象評價，錯誤決策便一直得不到糾正，甚至政府在調控路上越陷越深，難以自拔！
決策不能只聽輿論呼聲，即只聽老百姓的意見。老百姓具有啥特點？老百姓只考慮自己、不考慮他人，只考慮目前、不考慮長遠，只考慮小家庭、不考慮大社會。治理一個國家不考慮各行各業、不考慮可持續發展、不考慮市場機制行嗎？再說，城里人是老百姓，城里人都想要房子，多占耕地就可以多蓋房子，但多占耕地很多農民就得下崗，難道農民不是老百姓嗎？沒買房的盼著房價下跌，買了房的盼著房價上漲。沒買房的是老百姓，買了房的就不是老百姓嗎？
決策必須考慮經濟規律。房地產市場有很多獨特規律。絕大多數人不知道房地產供給彈性與需求彈性有啥差別，絕大多數人想不到房地產沒有替代品對需求走勢的影響，絕大多數人不知道房地產需求的大致演化趨勢，絕大多數人不知道房價的“粘性”是什么含義（我引進的概念啦），絕大多數人也不知道房地產價格下跌與其他普通商品價格下跌有什么區別。但決策者必須知道，不懂則必須學習，設法搞懂——因為決策者不知道，就意味著調控的錯誤和國家巨大的損失。
調控不能斗氣，不要去證明誰輸誰贏，誰的力量強大………………（此處略去116個字）。房價下跌能證明什么？證明房地產價格不是總經理說的算而是某個人說的算？那不恰恰證明了西方不承認我們國家市場經濟地位是對的了么？
如果把經濟增長比作一條必須遮體的褲子，毫無疑問，這條褲子已經向下滑落，需要趕快伸手扯住。若市場繼續惡化，可能引爆一個個地雷——要知道，在三、四線城市，很多開發商由于無法獲取開發貸款，又不能上市，是大量使用民間高利貸的。當這些地雷被引爆的時候，危害之大，無法描述！
必須調整了！再不調整，就可能人為制造出經濟和社會災難——當年香港、日本、海南的房地產市場震蕩，雖有客觀原因，但更多則是錯誤決策誘發而致。先從認識上調整吧——我一直認為，中央政府欠市場一句公道的話：房地產業仍然是支柱產業。如果想說兩句，則加一句：房地產業也是主導產業。如果想說三句，則再加一句：董教授說得對——房地產業還是先導產業。調整完認識，再調整政策，這是順理成章的事情。如此這樣，想讓房地產市場交易恢復，保住7.5%以上的經濟增長率，那是很輕松的事情。
治理一個國家，是一項很“殘忍”的事業，不要怕得罪誰，只要最終對大眾和大局有利就要大刀闊斧，如同反腐敗一樣！
困境是偉人產生的土壤，我們在等著英明領袖款款走來！
現在并不處于世界經濟危機的爆發期或谷底期，全世界經濟形勢大體上恢復、向好。為什么中國出現了與世界大多數國家大相徑庭的發展趨勢？我認為，經濟增長速度的下滑主要是投資增長幅度下滑導致的，這次投資增長幅度下滑則主要是房地產行業的低迷導致的，因為中國是全世界唯一對房地產業實施高壓政策的國家。
1999年至2013年，中國房地產開發投資的年均復合名義增長率為24.5%，其中在2009—2013年五年中，房地產開發投資全年名義增長率分別為18.5%、33.2%、27.9%、16.2%、19.8%。但今年以來，房地產開發投資增長率持續下滑。1-7月份，全國房地產開發投資共完成50381億元，同比名義增長13.7%，此前任志強先生估計全年會下滑到10%以下。至少從目前的情況來看，今年肯定會是1999年以來15年間房地產開發投資增長率的最低谷。而房地產行業的低迷，則與房地產需求政策特別是按揭貸款政策有關。
限購限貸政策正在被陸續取消。但正如我此前在公眾訂閱號“藩絲財智廳”里預測的那樣，這種松動對交易的恢復有作用，但還很有限。因為房地產畢竟是價值量巨大的商品，在限貸還沒有取消的情況下，在有買房欲望的所有家庭中，沒有多少能做到輕松支付全款。中國十多年來一直是全世界房地產按揭貸款最嚴厲的國家，高達30%~70%的首付政策在全世界范圍內幾乎見不到，更沒聽說第三套絕對不貸款的情況。對開發貸款的限制也極其嚴格，這些年很多開發公司被迫使用成本很高的信托、私募資金甚至非法高利貸資金。在全世界都刺激房地產需求、刺激經濟增長的背景下，中國的房地產政策成為鮮艷的“奇葩”，從供給、需求兩個角度夾擊整個行業，其結果不僅僅導致了房地產業的震蕩，整個國民經濟也被刮劃得遍體鱗傷。
房地產業對經濟增長有多大貢獻？這似乎沒有公論。官方（統計部門）當然承認房地產業是中國的第一大產業，但他們的給出的數據肯定是錯得離譜的——由于各種可以說、不可以說的原因，農村房屋建設、小產權房建設、城中村房屋自建、軍事部門的房地產開發、單位違反法規的自建等大量應該納入房地產統計口徑的建設活動，中國從來沒有把它們統計進去，統計數據怎么能反映客觀實際？實際上，這個行業可能與國民經濟體系中60%以上的行業、70%以上的社會財富、60%以上的地方本級財政收入以及大約50%以上的就業量連在一起。美國至今房地產業仍然是第一大支柱產業，在GDP增長中大約做出了13%~15%的貢獻，遠高于雄霸世界的金融保險業的貢獻率（大約占8%）。以目前中國房地產業的發展階段和狀況看，其真實的貢獻率應是驚人的。無論打壓政策是否涉及到我前面所說的各種遺漏部分，它們都必然受到影響，由于缺乏統計數據，這種損失根本無法計算。盡管由于現實需求和潛在需求巨大，中國房地產業的抗打壓能力極強，但市場與政府兩敗俱傷已經是血淋淋的事實了！
房價繼續下跌究竟對哪些群體有利？可能帶來多大的經濟與社會危機？對政治穩定又會有怎樣的影響？……………（此處略去568字）。
我在講課時說：房價上漲是規律，下跌是意外；上漲是常態，下跌只發生在特殊情況下。所謂的特殊情況，其中之一就是實施了嚴厲而錯誤的宏觀調控政策。買地時沒有限購限貸政策，買完地出現了限購限貸政策，需求被鎖住、被壓制，而政府又逼著開發商快速開發（對土地開發進度有時間規定）。這樣，市場規則變了，供求關系因此被極大改變，導致供應在新的市場條件下明顯過剩。按照月度觀察，今年房價的拐點的確出現了（全年可能漲跌在2個百分點以內，是否會出現年度拐點還有待觀察），但這種下跌，完全是行政措施介入市場的結果，它只意味著行政手段仍然很強大、中國仍然不是純正的市場體制，并不意味著市場規律失效了，更不意味著從長期看中國房地產供應過剩了。
考察中國這十多年來的房地產調控政策及市場運行的狀況，可以得出很多斬釘截鐵的結論：
——過去的打壓政策沒有使這個行業更健康、更平穩地發展，而是制造了更多的麻煩、沖突和波動；
——限購限貸政策既違反了法律規定，也違反了經濟規律。若不取消，會使得市場秩序進一步紊亂；
——我們早該放開限購限貸政策，但由于面子等原因卻一再貽誤時機。這使下滑產生了“加速效應”，為后面的救市工作大大增加了難度；
——房地產并沒有要挾誰，但房地產輿論要挾了中央政府。調控決策過于迎合輿論，而不是科學地引導輿論，這使得某些對房地產業、對政府的指責變得理所當然，也使得某些矯正工作不敢推進，政府變得畏手畏腳；
——政府不敢救房地產市場以保增長，又被迫大規模進入基礎設施建設領域。但這些建設活動由于產業鏈的原因，拉動效果遠不如房地產業，而且舉債投入的作法會加重中央和地方政府的負擔；
——已經把房地產市場的手腳綁住，沒有徹底解除這些繩索，卻說不再出政策、不再干預市場，這是錯誤的、很不合適的做法！
緊接著出現的一個疑問是：為什么會出現這么糟糕的局面？這要從制度、文化和歷史三個維度進行分析，還要研究決策者的思維及形成背景……………………（此處略去856字）。
有人說：不是已經在救市了嗎？是，中央政府絕對希望房地產市場盡快恢復大規模交易，使經濟增長率在好看的7.5%以上，而不是還要特意去解釋的7.5%以下。但中央政府至今也沒明確表態，弄得地方政府在救市問題上畏手畏腳、優柔寡斷，以至于出政策卻不敢下發文件；或出了政策卻怕輿論圍剿，再收回；或文件流傳出來了，被媒體一炒，嚇得說是內部討論稿。更重要的是，目前僅是取消限購，銀行仍然未明顯放松按揭貸款的條件，又有幾個家庭買得起？全世界市場化國家，哪個不是靠信貸支撐房地產交易的呢？
有人說：中央政府不也有表示嗎？比如允許某些上市公司發債，對棚戶區改造項目給予支持，只是沒直接說拯救房地產市場而已。是，但這種羞羞答答的做法使得市場感受不到政策信號，媒體可以不“急領導內心所急”，繼續公開唱衰。而且這種“擠牙膏”似的救市做法使得政策效應軟弱無比，迅速被負面輿論吞噬，極大浪費了救市的政策資源和機會。更讓人不可思議的是，在市場存量大量增加、難以消化的背景下，還在大推棚戶區改造，這不是自己給自己挖坑么？誰家面條沒吃完又會煮一鍋餃子？
有人說：取消限貸，繼續放任市場發展，會制造出更大泡沫。他們知道什么是房地產泡沫，怎樣衡量么？他們知道有多少房地產交易的價格沒有納入到官方的房價統計范圍么？他們知道官方對人均可支配收入的統計嚴重失真么？他們想過無論黑錢、白錢都有購買力么？他們知道房價收入比毫無國際比較價值么？他們知道租金售價比使用的基本條件么？他們知道黑燈率隱含的很多合理因素么？——濫竽充數的“專家”太多，危害巨大！
有人說，取消限貸，三、四線城市也未必能啟動——請相信市場機制，它精妙絕倫，強大無比，最終會完成自我修復過程。一些三、四線城市的確此前土地放量太大，但只要中央政府放出信號，聲明未來幾年將結合商品房去化情況安排建設用地指標，嚴格控制土地供應，是可以改變市場預期，把這些城市從懸崖邊上安全救回的。當然，想讓所有的企業都安全過河也是不可能的，有些開發商注定要死掉，也該死掉，是哪些開發商，我就不公開說了。
有人說：我們不靠房地產業，難道沒有房地產業中國就完蛋了嗎？說這樣話的人，一部分人是別有用心，另一部分人是真無知，還有一部分人是從不說實話的墻頭草。房地產業的地位有多么重要？我給出的說法是：它不僅是支柱產業，還是主導產業，更是先導產業。這種獨一無二的地位既不是御封的，也不是法律規定的，而是行業本身的特點以及中國經濟社會發展的特殊階段決定的。2008年經濟危機爆發、政府驚慌失措時，我做過一場引起廣泛爭議的演講——《沒有房地產業救不了中國》，實踐證明我說對了，正是房地產業把中國從那場大危機中拖了出來；2010年限購限貸政策出臺，交易迅速冷卻時，我又做過一場爭議很大的演講——《沒有房地產業保不住中國》。從這幾年房地產業的起伏看GDP增長的情況，毫無疑問，我說的絕對正確！
盡管空間市場結構在迅速分化，但毫無疑問，中國房地產業的高增長過程沒有結束。不過決策層的認識顯然沒有到這種境界，社會各界對這個問題的認識也很混亂?，F在，房地產問題已經被嚴重政治化、道德化、社會化、娛樂化，導致很多問題無法深入討論。房地產行業也呈現出被妖魔化、暴力化的傾向。在這樣的大背景下，對房地產市場何去何從問題，沒有辦法形成科學共識，調控也沒法形成科學的方案。決策層又怕嗆著輿論，影響形象評價，錯誤決策便一直得不到糾正，甚至政府在調控路上越陷越深，難以自拔！
決策不能只聽輿論呼聲，即只聽老百姓的意見。老百姓具有啥特點？老百姓只考慮自己、不考慮他人，只考慮目前、不考慮長遠，只考慮小家庭、不考慮大社會。治理一個國家不考慮各行各業、不考慮可持續發展、不考慮市場機制行嗎？再說，城里人是老百姓，城里人都想要房子，多占耕地就可以多蓋房子，但多占耕地很多農民就得下崗，難道農民不是老百姓嗎？沒買房的盼著房價下跌，買了房的盼著房價上漲。沒買房的是老百姓，買了房的就不是老百姓嗎？
決策必須考慮經濟規律。房地產市場有很多獨特規律。絕大多數人不知道房地產供給彈性與需求彈性有啥差別，絕大多數人想不到房地產沒有替代品對需求走勢的影響，絕大多數人不知道房地產需求的大致演化趨勢，絕大多數人不知道房價的“粘性”是什么含義（我引進的概念啦），絕大多數人也不知道房地產價格下跌與其他普通商品價格下跌有什么區別。但決策者必須知道，不懂則必須學習，設法搞懂——因為決策者不知道，就意味著調控的錯誤和國家巨大的損失。
調控不能斗氣，不要去證明誰輸誰贏，誰的力量強大………………（此處略去116個字）。房價下跌能證明什么？證明房地產價格不是總經理說的算而是某個人說的算？那不恰恰證明了西方不承認我們國家市場經濟地位是對的了么？
如果把經濟增長比作一條必須遮體的褲子，毫無疑問，這條褲子已經向下滑落，需要趕快伸手扯住。若市場繼續惡化，可能引爆一個個地雷——要知道，在三、四線城市，很多開發商由于無法獲取開發貸款，又不能上市，是大量使用民間高利貸的。當這些地雷被引爆的時候，危害之大，無法描述！
必須調整了！再不調整，就可能人為制造出經濟和社會災難——當年香港、日本、海南的房地產市場震蕩，雖有客觀原因，但更多則是錯誤決策誘發而致。先從認識上調整吧——我一直認為，中央政府欠市場一句公道的話：房地產業仍然是支柱產業。如果想說兩句，則加一句：房地產業也是主導產業。如果想說三句，則再加一句：董教授說得對——房地產業還是先導產業。調整完認識，再調整政策，這是順理成章的事情。如此這樣，想讓房地產市場交易恢復，保住7.5%以上的經濟增長率，那是很輕松的事情。
治理一個國家，是一項很“殘忍”的事業，不要怕得罪誰，只要最終對大眾和大局有利就要大刀闊斧，如同反腐敗一樣！
困境是偉人產生的土壤，我們在等著英明領袖款款走來！
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