項目操盤手必備的財稅訓練 ——房地產開發全流程納稅籌劃與實戰案例解析
發布日期：2015-09-23瀏覽：6202
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課程背景
按計劃營改增將于2015年基本實現全覆蓋。針對營改增擴圍，國家稅務總局局長王軍在全國稅務工作會議上也表示，將縝密細致做好營業稅改征增值稅擴圍，并把營改增改革范圍擴大到建筑業、房地產業、金融保險業和生活服務業，力爭全面完成營改增任務。一語激起千層浪，營改增的話題一度成為2015年初各大媒體的頭條熱點話題。增值稅與營業稅處理究竟有什么不同點？營改值對成本又有哪些影響？
房地產公司的開發流程對財務管理及稅收籌劃有什么特殊的影響？
房地產企業的稅收成本成為僅次于建安成本的第二大營運成本，即便如此，房地產公司的財務也在稅務稽查面前屢敗屢戰。怎樣才能依法納稅、合理籌劃？如何反稽查，稽查的主要手段有哪些？如何避稅而又規避刑事責任？房地產集團公司的稅收風險管控點再哪里？課程對象
董事長、總經理、副總、財務總、成本總等相關部門負責人解決問題
本課程將帶領學員充分了解當前房地產方面稅收的熱點、難點、重點法規以及稅務稽查要點、風險等方面的問題，使學員掌握房地產企業的開發流程，在熟悉業務的基礎上掌握企業成本各種控制方法與手段，有成本控制轉化成本經營，優化企業各項管理決策。課程時長
12 H課程大綱
第一章房地產開發流程與涉稅簡介
第一節房地產開發流程簡介
第二節房地產公司涉稅簡介
第三節房地產營改增專題
一、房地產營改值政策梳理
（一）房地產“營改增”涉及的稅率和征收率
（二）房地產企業增值稅的納稅地點
（三）增值稅專用發票的認證期限和抵扣期限
（四）增值稅專用發票丟失的處理
（五）房地產企業進項稅金抵扣的幾種規定
1、進項轉出與視同銷售的區別
2、沒有銷售清單的專用發票不得扣除
3、“對開發票”不能抵扣進項稅金
（六）營改增房地產公司帳務處理
（七）虛開發票的種類及虛開增值稅發票專用罪的司法規定
（八）不能開具增值稅專用發票的幾種情況
二、增值稅與營業稅處理的關鍵不同點提示
（一）增值稅要求，三價統一：合同價、發票價和結算價相互統一。三流統一：資金流、發票流和勞務流（物流）相互統一。
1、掛靠的總分包方開具的發票面臨著不能抵扣的風險
2、甲供材的問題不復存在
3、混合銷售問題不復存在
4、不同的收款方式影響納稅時點，需要對銷售合同進行管理
5、已完工未決算的項目如何取得專用發票
6、未付款取得的專用發票不符合三流統一是否可以抵扣
7、稅務重組不符合三流統一，專用發票是否可以抵扣
8、賣房子送家具如何開具發票
三、營改值對成本的影響
1、按進項稅率重新調整開發成本，設置會計科目
2、重新測算開發產品定價
3、重新測算土地增值稅負
四、、營改值過渡期處理
1、一個房地產項目，部分銷售收入交納營業稅，部分銷售收入交納增值稅，如何進行進項抵扣？
第二章購買土地環節稅收風險控制關鍵點
第一節購地合同所涉印花稅、土地使用稅、契稅風險
問題1：母公司、項目公司、國土局三方簽訂的補充協議是否要再次交印花稅？
問題2：印花稅的納稅主體是母公司還是項目公司？
問題3：如果沒有約定交地日期，如何交土地使用稅？
問題4：如果國土局沒有按期交付土地，項目公司如何交土地使用稅？
問題5：房地產公司開發用地的土地使用稅什么時候停止交納？
問題6：未辦理流轉手續的集體用地，由誰交稅？
問題7：如果土地出讓合同中沒有包含市政建設配套費，市政建設配套費通過規費的形式在前期報批報建時收取，這市政建設配套費是否作為契稅的計稅基礎？
第二節房地分離如何納稅
問題1：房與地分離，應該按什么作為契稅的計稅依據？
問題2：購入在建工程開發，銷售開發產品應納營業稅是否可以扣除在建工程已交營業稅？
問題3：土地變性合同是否交契稅？是否交印花稅？
第三節關注資本運作手法產生額外的稅收負擔
問題1：出售股權的行為是否屬于稅收籌劃?
問題2：乙公司決定改用該地塊土地使用權投資成立丁公司，再通過轉讓丁公司股權的方式來實現實質上的轉讓土地使用權，是否產生節稅效果？
第四節 拆遷補償用房的涉稅處理
問題1：拆遷補償用房是否交營業稅？計稅依據是什么？何時交？
問題2：拆遷補償用房是否交企業所得稅？計稅依據是什么？
問題3：拆遷補償用房土地增值稅如何處理？
第五節 集體用地房地產開發的特殊處理
問題1：以集體用地進行投資，取得定額收益，如何交稅？
問題2：由于企業搬遷取得的建筑物及固定資產補償款如何交稅？
問題3：聯合建房取得的收入如何交營業稅、土地增值稅、企業所得稅？
第三章公司設立環節稅收風險控制關鍵點
第一節選對公司注冊地
問題1：甲房地產公司是否應該將項目公司乙設立在B鎮？
問題2：條件變化后，C鎮招商條件有哪些陷阱？
第二節注冊資本金與資本弱化
第三節分公司或子公司的選擇
第四節集團組織框架的選擇影響涉稅結果
第五節開辦期的止點
問題1：乙公司的開辦期什么時候結束？
問題2：乙公司的開辦費如何進行財稅處理？
第四章融資環節稅收風險控制關鍵點
第一節 信托融資涉稅問題解析
問題1：為什么信托借款利息不開具發票？
問題2：信托貸款利息的納稅義務人是誰？
問題3信托公司出具的收據是否可以作為企業所得稅前扣除的憑據？是否可以作為土地增值稅前扣除的憑據？
問題4：如何進行混合性權益投資合同的財稅管理
第二節內保內貸型融資租賃業務解析
問題1：內保內貸型融資性售后回租的租金發票如何開具？
問題2：租金是否可以作為利息扣除？
第三節炒樓花業務解析
問題1：炒樓花所得是否交個人所得稅？
問題2：收據是否可以作為企業所得稅前扣除的依據？
第五章開發環節稅收風險控制關鍵點
第一節境外設計費涉稅解析
問題1：境外乙公司為境內提供設計服務，乙公司如何交納流轉稅？
問題2：境外乙公司是否需要在中國境內交納企業所得稅？
第二節甲供材的避稅空間
問題1：哪些材料進行甲供可以實現甲公司從集團層面的節稅？
問題2：外墻面磚、門窗、幕墻是否是裝飾材料？
第三節統借統還的法律形式
問題1：甲集團公司將貸款轉貸給乙公司，甲集團向乙公司收取的利息是否交納營業稅？
問題2：如何才能做到集團統借統還免除甲集團公司轉貸給乙公司的營業稅？
第四節母子公司往來不需交營業稅
問題1：集團內資金往來，丙集團公司未向乙子公司收取利息，是否要被核定營業稅與企業所得稅？
問題2：甲集團公司將流動貸款給乙子公司占用，甲的流動貸款產生的銀行利息費用是否可以在企業所得稅前扣除？
第六章銷售環節稅收風險控制關鍵點
第一節購房俱樂部會員費的納稅時點
問題1：采用會員費形式取得的意向金，是否需交營業稅？甲房地產公司為收取的會員費補交滯納金合理嗎？
第二節賣房送汽車是否混合銷售行為
問題1：賣房送汽車是否混合了銷售行為？
問題2：贈送的奔馳汽車是否應交增值稅？
問題3：贈送的奔馳汽車是否應交企業所得稅？
問題4：贈送的奔馳汽車是否代扣個人所得稅？
第三節無產權證地下建筑是否可以轉讓
問題1：地上無產權證的架空層歸誰所有？
問題2：地下無產權證且非人防工程的地下車庫歸誰所有？哪份資料是界定可售建筑面積的權威資料？
問題3：地下人防改造的車庫歸誰所有？地下人防工程的轉租行為，要不要交房產稅？如交，是差額還是全額？地下停車場成本，統一按31號文的規定執行嗎？物業用房的成本如何扣除？
問題4：無產權證建筑物是否可售？
問題5：持有型地下車位不保留成本，是否要補交企業所得稅？
第四節精裝房銷售的流轉稅問題
問題1：空調、整體櫥柜按什么交增值稅？
問題2：銷售樣板房中的床、桌椅、家電、軟裝是否交增值稅？
問題3：精裝房的裝修是否交契稅？
問題4：將銷售精裝房分劈成銷售房屋與裝修房屋，如何交營業稅？
第五節購入在建工程開發銷售是否可以差額征營業稅
第六節售樓處、樣板房的涉稅問題
第七節 兩個稅務機關難以定性的合作建房案例
問題1：合營企業的法律形式與文件適用性分析
問題2：轉讓永久使用權是否是轉讓不動產？
問題3：使用權的轉讓和租賃，區別是什么?
第八節同是違約金納稅并不同
問題1：不履行合同而沒收張某的定金是否需交營業稅？
問題2：部分履行合同而收取王某的滯納金是否需交營業稅？
第九節合同簽訂過程中應關注的財稅問題
問題1：地下車位是否應按無償捐贈不動產而補征營業稅？
第十節 一級開發的涉稅處理
第七章竣工后環節稅收風險控制關鍵點
第一節竣工備案的形式要件及涉稅后果
問題1：甲房地產公司是否需補企業所得稅與滯納金？
第二節交房才是所有權風險轉移的標志
關鍵點：不動產所有權的設立與變更主要可以通過三種方式進行，登記并不是唯一的不動產所有權設立與變更方式。
問題1：會計上，甲房地產公司的銷售成本是多少？
第三節資產的后續計量與房產稅疑難問題
問題1：發生的固定資產改良如何增加資產原值？
問題2：Y項目的租金是否交房產稅？
問題3：出租的大型游船租金收入，是否交房產稅？
問題4：出租簡易農貿市場收取的租金是否交房產稅？
問題5：免租期的納稅義務人到底是誰？
問題6：如何區分獨立地下建筑和與地上房屋相連的地下建筑？
問題7：如何利用轉租不征稅進行籌劃節稅？
問題8：甲公司如何租賃房屋給乙公司可以實現經營最優化？
問題9：排氣管道是否要并入房產原值征房產稅？
問題10：以上各種車位如何交房產稅？
問題11：物業用房是否應交房產稅？由誰交？
第八章企業所得稅應對方案
第一節國稅發［2009］31號文亮點與漏洞解析
問題1：31號文規范了銷售期房的常規商業模式，收入以收付實現制進行確認；不適用于銷售現房的商業模式。成本的確認原則與收入的確認原則不能匹配，如何協調？。
問題2：對于成本的分攤，規定了兩種分攤的標準，會導致不同的稅收后果，分攤標準的選擇有很大的籌劃空間，如何籌劃？
問題3：成本對象的選擇存在技巧，如何選擇最佳的成本對象？
問題4：商業地產二次以上成本調整及資產后續計量存在難題，如何解決？
問題5：31號文存在漏洞可以全額預提成本，如何操作？
問題6：31號文對于利息，有兩處不同的表述，如何協調？
第二節收入的確認
第三節成本計算與分攤
第四節期間費用的處理
第五節企業所得稅財稅處理案例
問題1：房地產公司的傭金到底是按5%還是10%扣除？
問題2：為什么說房地產公司的避稅重災區是在房地產公司的成本核算上?為什么說房地產公司的真實成本由工程決算人員掌握，財務人員僅是根據財稅需要進行組合而已？如何利用稅法漏洞進行成本籌劃？
問題3：成本籌劃的風險點在什么地方？
問題4：房地產公司的成本核算流程是怎樣的？為您介紹完整的房地產成本歸集、分配、結轉及后續調整的流程和方法。
問題5：房地產公司的合同風險控制關鍵點介紹
問題6：乙公司籌建期業務招待費是否有扣除限額？
問題7：2010年乙公司如何進行財稅處理
問題8：2011年乙公司如何進行財稅處理？
問題9：2012年乙公司如何進行財稅處理？
第六節關聯方借款利息扣除
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