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• 項目操盤手的必備財稅訓練

  2015-09-23...
  查看詳情>> 第一部分 房地產開發流程重要財稅風險節點介紹 一、開辦初期重要財稅風險點 1、公司設立前，可以利用地方政府間的競爭關系，與地方政府談判，取得公司注冊地稅收優惠返還，有多個案例表明，可以取得地方政府財力實得部分70%的直線稅收返還。 2、開辦初期，項目公司財務部門必須及時根據集團財務制度與流程建立新辦公司流程與制度，保證母子公司之間制度與流程的傳承與銜接。 二、四證取得前重要財稅風險點 1、發改委立項 部分銀行的融資總額按發改委立項總額的50%為限，因而爭取立項投資總額最大化。 2、做好土地與在建工程抵押，對于分期開發的項目，需要做好土地分割抵押。 3、大部分銀行三證上會，四證提款，因而四證取得前自有資金投入最大化，房地產公司需要搭建補充的融資平臺，建立直接融資的渠道，以防資金斷裂，此時資金風險最高。 4、甲供材料的稅收處理。區分可以甲供的材料與設備，實現稅收優化。 三、預售節點重要財稅風險點 1、做好按揭銀行的談判，選擇優勢互補的銀行。 2、制訂銷售流程，開盤前進行實戰演練。 3、財務部參與定價，制訂底價，對促銷政策與定價政策提出意見。 4、從集團層面安排資金，考慮是否提前還款。 5、預售后，稅收風險開始上升，關注流轉稅與房產稅的交納。 四、竣工節點重要財稅風險點 1、竣工備案，企業所得稅風險突然上升，銷售開發產品企業所得稅從毛利率預征轉為實際利潤率征收，房地產公司的假發票與成本分攤風險提升。 2、竣工備案，會計上停止建造成本的資本化。萬科、金地等企業以項目竣工作為可以確認收入的重要條件。 五、交房節點重要財稅風險點 1、交房是會計上確認收入與成本的重要節點，對于上市公司而言，是利潤操縱的重要節點。 2、交房超過85%，稅務機關有權要求進行土地增值稅清算。 六、清算環節 1、土地增值稅清算、企業清算，最好公司注銷一次性打包稅務處理。利用清算環節的征管漏洞是企業進行原罪清理的重要手段。 第二部分  財務管理必備知識 一、財務是什么？ 1、介紹財務的四大職能 2、介紹財務管理的四大手段 3、財務的四種境界 4、財務的核心競爭力 搭建融資平臺，保障資金流轉 進行納稅籌劃，直接價值創造 整合信息資源，引導資源配置 二、如何讀懂三張報表 1、如何看公司的基本面 2、財務報表里的操縱技巧 3、財務分析 介紹財務分析的終極指標杜邦體系的歷史演變 三、收入的確認 1、從幾大地產上市公司的收入確認不同說起 收入時點確認有選擇的空間 四、成本的歸集、計算與分攤 1、成本對象的確定原則與技巧 （1）、根據總包合同劃分成本對象是確定成本對象的基本原理 （2）、確定成本對象的六原則 （3）、成本分攤標準的選擇技巧 2、成本的計算流程圖 3、成本籌劃管理 第三部分   房地產集團涉稅風險管理 一、稅的產生 1、稅收本質（分配說、交易說） 2、稅收的固定性， 就是法定性，是稅收管理的法律淵源 3、稅收體系 準則為基礎，稅法文件為主體（一年1014個文件），部門法為補充（城市房地產管理法、建筑法、合同法、公司法、物權法、民法通則） 二、稅法中的兩套體系 1、法規中的實質重于形式（與會計近似） 2、實戰中的形式重于實質（稽查局  法律事實優于經濟事實） 三、稅收實踐主要特征 1、信息不對稱 稅務機關：，稅法體系混亂，法規不透明，以一年1014個文件為代表 納稅人：隱瞞實際經營信息， 買假票、假交易 2、對稅務機關的立法保護（核定權與復議前置） 四、稅收規劃手法歸納與總結 （一）、避稅的四種境界 1、亂帳，通過征管漏洞漏稅。 2、鉆政策空子，集中運用于稅法規定滯后于實務創新領域，如金融工具創新領域。 3、形式重于實質，本質就是利用信息不對稱，使用陰陽合同、虛假交易或設計有利涉稅合同改變業務稅務結果。 4、博弈文件，企業公關在稅務領域的直接體現。 （二）、稅法的硬傷—核心概念缺失導致缺少可推理性 （三）、稅務風險識別基本流程 1、征稅對象（對什么征稅）   2、義務人（由誰交） 3、納稅時點（什么時候交，有時用于輔助判別是否交稅）     4、應納稅所得與稅率，稅收優惠。（征多少） 5、納稅地點（在哪交） 6、涉稅文書管理與涉稅標準流程（不交冤枉稅） （四）、創新性籌劃 1、創新業務，例如：資產重組、減資，金融衍生品、合作建房 BT   2、引導權力機關進入涉稅領域，影響納稅結果。 （五）、節稅手法按效益原則歸類 1、高風險低成本手法：買假發票、不入帳、掛往來款 2、低成本低風險手法：合理利用稅收政策、談稅收返還，進行公司組織架構設計、關聯方轉移定價，從產業鏈的角度轉移利潤。 3、高成本低風險手法：合并分立等資產重組手法。 （六）、營改增對房地產企業的影響  1、根據目前房地產業營改增的框架，房地產行業整體稅負上升。 2、主要問題集中在以前未取得增值稅進項發票的成本如何設計扣除率，進項稅金如何在營業稅銷售面積與增值稅銷售面積之間分攤。 3、過渡期是否存在優惠政策不明。 第四部分 投資必備基本知識 1、凈現金流（ NCF ） 2、內含報酬率（IRR) 通俗的說，IRR就是一項投資的年平均回報利率 有統計，2009年，美國投資人用IRR及NPV作為主要評估指標的占70%，中國投資人只有30%左右。 缺點: 存在多IRR的情況 先有收益后投資的項目，IRR越低項目越優秀 3、凈現值（NPV) 通俗的說，NPV就是一個項目現在的價值。 NPV的難點，不在于現金流的計算，而是在于折現率的選擇。 (1)、按公司三年平均凈資產收益率作為資本金折現率 (2)、按國債利率+風險溢價，風險溢價為4%-8% (3)、資產定價模型（第一次可以量化風險） （第一步） 選擇類似上市公司的beta,然后計算上市公司的 Beta 資產  （第二步） 再通過非上市公司的 Beta 資產 得到 Beta 股票  Beta股=beta資產*（1+（1-t)*債務股本比） B用的是過去時，如果過去和將來不具有連續性，不可用。 影響B的是經營杠桿、財務杠桿和收益
• 土地增值稅疑難案例解析（高級篇）

  2015-09-23...
  查看詳情>> 第一節 疑難土地增值稅案例解析  1、在建工程轉讓案例 思考1：如何通過在建工程+代建的方式實現整體售樓，該手法如何避土地增值稅？ 思考2：通過在建工程轉讓的方式，是否可以避契稅？ 思考3：如何不開發房產而實現賣一手房？ 思考4：在建工程轉讓如何分割土地證？ 思考5：受讓方如何在不重新辦理四證的情況下預售房產？       介紹完整的在建工程轉讓流程 2、以轉讓股權而實質轉讓房地產行為征土地增值稅問題（國稅函〔2000〕687號）解析 思考6：對轉讓股權而實質轉讓房地產行為征土地增值稅的法律淵源是什么？ 思考7：該行為土地增值稅納稅主體是誰？ 思考8：土地增值稅計稅基礎是多少？ 思考9：國稅函〔2000〕687號文法律效力問題 思考10：以轉讓股權而實質轉讓房地產行為主要指哪種情況？ 3、一個集投資、改變企業性質的綜合避稅案例 思考11：賣股權是否存在土地增值稅？是否按國稅函〔2000〕687號征稅？ 思考12：舊房的評估價是否含土地？ 思考13：投資時上下游沒有房地產公司，投資完成后，變更為房地產公司，是否交土地增值稅？ 思考14：商貿公司是否可以開發房地產？ 4、逆向關聯轉移定價避土地增值稅案 思考15：關聯交易價格明顯過高而導致避稅，是否可以核定？ 思考16：以盈利為目的政策性搬遷，是否交土地增值稅？ 5、精裝房分劈為銷售毛坯房+裝飾業務風險分析 思考17：精裝房分劈為銷售毛坯房+裝飾業務有明顯的避稅效果，為什么沒有大面積實施？ 6、房地產定單式生產可采用的稅收籌劃風險分析 思考18：投資轉股以實現整體賣樓的方式受哪些客戶條件的限制？ 思考19：吸收合并主要操作關鍵難點及風險點在哪里？ 7、租賃軍用土地建建筑物，銷售二十年使用權案例分析 思考20：租賃軍用土地建建筑物，銷售二十年使用權營業稅按租賃還是銷售不動產處理？租賃和銷售建筑物永久使用權的區別是什么？ 思考21：根據國稅函〔2007〕645號，是否存在土地增值稅？  思考22：是否存在房產稅？ 8、投資所得土地，土地增值稅清算計稅成本案例分析 思考23：投資所得土地，土地增值稅清算計稅成本是多少？是0?還是評估價？ 思考24：由于沒有發票，扣除的憑據是什么？ 9、土地增值稅清算案例分析 思考25：分期開發的項目，是否可以先按占地面積分攤土地成本，然后按可售建筑面積二次分攤土地成本？ 思考26：土地增值稅清算時，收入是權責發生制，稅金是收付實現制，如何籌劃？ 思考27：清算單位，某省用發改委的立項批復作為口徑，如何籌劃？ 思考28：違約金，游泳池管理收入是不是土地增值稅清算收入？
• 土地增值稅形變分析及清算實戰訓練

  2015-09-23...
  查看詳情>> 一、土地增值稅清算體系介紹 思考1：土地增值稅分新房、舊房兩個體系按核定、查帳兩種方法進行清算，房地產公司存在選擇清算體系的籌劃方法，如何籌劃選擇清算體系？ 關鍵點：土地增值稅是按新房與舊房兩種房屋類別進行清算體系區分，并不是按房地產公司與非房地產公司兩種公司類別進行清算體系劃分。 思考2：土地增值稅中的成本，到底是憑票且必須付款扣除還是可以根據決算扣除？ 思考3：收入按權責發生制確認，成本、稅金按收付實現制原則確認，如何消除由于稅法規定不合理而導致的額外稅負？ 二、查帳制下的清算 （一）土地增值稅概念   思考1：以房地產實物減資，是否交土地增值稅？是否交營業稅？            思考2：只轉讓建筑物而不轉讓國有土地使用權是否要交土地增值稅？ （二）土地增值稅的納稅人 （三）幾個重要的概念 1.清算單位 思考3:什么叫分期開發？分期開發目前無官方的標準。江蘇省由規劃批準書改為發改委立項。清算分類標準各地不同，導致稅負不同。 思考4：江蘇實際上是按三種類別分別計算增值率與增值稅，然后按清算單位匯總納稅。 2.主管稅務機關  3.車庫的不同涉稅結果 思考5：車庫是否就是一定按非住宅類清算？ 車庫有三大類四小種，它們的稅收處理結果并不相同，各地政策也在持續變化中。    思考6：可轉讓的地下車庫是否應分攤土地成本？ 4.分攤標準 思考7：建筑面積是成本分攤的唯一標準嗎？有幾種分攤的標準？在什么情況下優先適用哪種標準？ 5.可售建筑面積 思考8：無產權證的建筑面積是否是可售建筑面積？地下建筑面積是否屬于可售建筑面積？無產權架空層的建筑面積是否屬于可售建筑面積？他們的成本處理方式并不相同。哪份資料是界定可售建筑面積的權威資料？ 6.公共配套設施  思考9：公共配套設施的稅務規劃是影響土地增值稅的最重要因素. （四）收入 1.房地產銷售收入 思考10：沒有產權證的銷售房地產，是不是收入？還是參照國稅函〔2007〕645號？銷售房地產使用權的金額，是不是土地增值稅意義上的收入？ 關鍵點：不動產所有權的設立與變更主要可以通過三種方式進行，登記并不是唯一的不動產所有權設立與變更方式。 2.視同銷售收入 思考11：沒有列舉無償捐贈，無償捐贈是否是視同銷售？         稅務機關的權力利器---核定權并無公開的、可操作的程序和標準，是稅收法定憲政原則下的修正原則。 3.自用或出租 思考12： ①人防的地下車庫到底是轉租行為還是銷售行為？成本是否可以扣除？江蘇要求房地產公司移交人防使用權才可以扣除成本，既違反了成本扣除的原理也違反了人防法。       ②銷售使用權和租賃的區別是什么？ （五）成本 1.取得土地使用權所支付的金額 思考13： ①取得土地使用權所支付的金額，是否僅限于支付給國土房產局的土地出讓金？ 土地出讓金返還如何處理？                ②母公司帳面金額為1000萬的土地，評估為3000萬作價投資入子公司，子公司土地增值稅清算時土地的計稅成本是多少？1000萬，3000萬還是0？ ③一個項目為另一個項目提供了部分安置房，如何確定土地成本？ ④在不同的清算單位之間土地優先按占地面積分攤，在同一個清算單位，土地按建筑面積分攤。 2.開發土地和新建房及配套設施的成本 思考14： ①同一清算單位中，可以存在不同的單方建筑面積成本。 ②資本化利息是否是開發間接費用的內容？許多稅務機關認為，土增中沒有資本化利息，只是對了一半。實際上有一個變化的過程。 資本化利息是不得扣除還是不得加計扣除？實際上有一個變化的過程    ③原文件存在漏洞，設備與甲供材不得作為開發成本 ④開發間接費和期間費用的界限在哪里？                              ⑤如何判定政府規費哪些進開發成本、哪些是代收費用？ ⑥什么才是土地增值稅中可以“全額扣除”的代收費用？      ⑦如何籌劃“甲供材”導致的建筑方額外附加營業稅？ 3.開發土地和新建房及配套設施的費用 思考15：   ①沒有借款，是否可以按10%扣除開發費用？ ②滾動開發利息如何劃分？多種籌資方式和單一籌資方式對利息支出扣除的影響不同。 4.與轉讓房地產有關的稅金  思考16：營業稅稅收返還，是否可以作為與轉讓房地產有關的稅金扣除？ 5.財政部規定的其他扣除項目 思考17：    ①房地產公司的印花稅不得作為扣除項目。 ②一個商住兩用房如何分開核算土地增值稅成本？海南、江蘇、南通有比較好的解決方案。（六）票據 思考18：什么是土地增值稅中的合法有效憑證？投資行為沒有發票，土地增值稅中的成本如何扣除？ （七）新房尾盤清算 思考19：清算后的銷售收入是否可以扣除銷售稅金、開發費用？ 如何啟動二次清算程序？（八）舊房土地增值稅清算 思考20： ①開發商出租或自用的房地產是否成為舊房？        ②土地增值稅中區分舊房和新房的標準是什么？ ③房地產企業銷售舊房能否加計扣除?舊房的土地契稅是否可以全額扣除？ ④舊房土地增值稅清算規劃 四、當前土地增值稅籌劃流行手法中的陷阱分析 1降價籌劃。                    案例說明事前降價籌劃帶來的惡果，事實上降價籌劃僅適用于舊房清算。 2.成立銷售公司.降低適用稅率籌劃。 案例說明采取不同操作手法下，同一個方案成敗的區別。 3.裝修收入分散籌劃。     案例說明該籌劃給銷售和品牌帶來的負面影響,稅收籌劃必須符合商業慣例。
• 房地產企業所得稅的避稅與反避稅

  2015-09-23...
  查看詳情>> 第一節  案例解析 思考1：無產證的地下建筑物分別有幾種？他們的成本處理有什么不同？ 思考2：架空層等地上無產證建筑面積，成本如何處理？ 思考3：在上海.常州等地有產證的地下建筑物成本如何處理？它們還可以按31號文中的公共配套設施處理嗎？ 思考4：地下車庫的成本如何處理可以節稅？地下車庫可以0避稅成本實現節稅。  思考5： 除了按合同總額10%預提成本外，哪些成本可以全額預提在所得稅前進行扣除？分享全額預提成本，延遲2000萬所得稅1年交稅案例。 思考6：財稅【2008】121號與國稅發【2009】2號是什么樣的關系？解析121號文與國稅發【2009】2號中關于關聯方借款利息如何銜接扣除的疑問。   思考7: 一般借款利息資本化有哪些技巧？                 思考8: 房地產公司的籌建期什么時候結束？ 思考9: 土地未正式開發，即有臨時建筑租金收入怎么處理？ 第二節  31號文操作空間解析 一、31號文的整體結構 思考1：31號文規范了銷售期房的常規商業模式，收入以收付實現制進行確認；不適用于銷售現房的商業模式。成本的確認原則與收入的確認原則不能匹配，如何協調？。 思考2：對于成本的分攤，規定了兩種分攤的標準，會導致不同的稅收后果，分攤標準的選擇有很大的籌劃空間，如何籌劃？ 思考3：成本對象的選擇存在技巧，如何選擇最佳的成本對象？ 思考4：商業地產二次以上成本調整及資產后續計量存在難題，如何解決？ 思考5：31號文存在漏洞可以全額預提成本，如何操作？ 思考6：31號文對于利息，有兩處不同的表述，如何協調？ 二、開發業務與竣工時間                   思考1：完工與未完工對于稽查來說有什么區別？未完工產品不查成本，只查收入 思考2：竣工證明材料是指什么？竣工證明材料交房地產管理部門備案是一個時點還是一個時期？          思考3：竣工材料的報送時間會帶來什么涉稅后果？ 三、收入的稅務處理 思考1：未正式簽訂“合同”所取得的收入是不是收入？ 思考2：定金.意向金是不是收入？ 思考3：預收收入是不是視同銷售？          思考4：如何實現預繳所得稅的人為調節？該人為調節是否是偷稅？ 思考5：年度申報表附表3調增，調減到底調什么？             思考6：本年度預售收入是否需要在附表三調減？ 思考7：如何以前的預交毛利率高于實際毛利怎么辦？           思考8：稅率差變動是否能轉回？ 思考9：可售建筑面積指什么？ 思考10：免租期的收入，財稅差異是什么？朝令夕改的所得稅條例創新。 思考11：所得稅申報表不支持許多地產行業特殊文件，如何填列？ 思考12：以前年度的廣告費.宣傳費.招待費如何在新的申報表中填列？存在籌劃選擇的空間。 四、案例介紹成本的計算步驟（6大原則、四種分配方法、3個完工標準、七步驟） 思考1：房地產公司的傭金到底是按5%還是10%扣除？ 思考2：為什么說房地產公司的避稅重災區是在房地產公司的成本核算上?為什么說房地產公司的真實成本由工程決算人員掌握，財務人員僅是根據財稅需要進行組合而已？如何利用稅法漏洞進行成本籌劃？ 思考3：成本籌劃的風險點在什么地方？ 思考4：房地產公司的成本核算流程是怎樣的？為您介紹完整的房地產成本歸集、分配、結轉及后續調整的流程和方法。 （1）、根據總包合同劃分成本對象是確定成本對象的基本原理 （2）、確定成本對象的六原則 （3）、成本分攤標準的選擇技巧 思考5：房地產公司的合同風險控制關鍵點介紹 
• 房地產企業稅收規劃手法總結與案例解析

  2015-09-23...
  查看詳情>> 第一節、 避稅原理及案例解析  （一）、避稅的四種境界 1、亂帳   沒法查，通過征管漏洞漏稅。 2、鉆空子，集中運用于稅法規定滯后于實務創新領域，如金融工具創新領域。 3、形式重于實質，本質就是利用信息不對稱，使用陰陽合同、虛假交易或設計有利涉稅合同改變業務稅務結果。 4、打文件，企業公關在稅務領域的直接體現。 （二）避稅的基本程序（稅收風險識別流程圖） 1、征稅對象    思考1：沒有產證的建筑物是否是房產稅的征稅對象。活動房是否是房產稅的征稅對象。 2、納稅義務人   思考2：信托的利息為什么沒有征營業稅？理財收益為什么沒有征營業稅？ 3、應納稅額的計算 思考3：為什么金螳螂幕墻公司也可以是高科技企業，可以適用15%企業所得稅率？ 思考4：為什么說過分關注稅基的計算是避稅的重大誤區。 4、濫用稅收優惠(研發費的加計扣除,全額預提地下車庫成本) 5、納稅時點     思考5：集團公司內資金往來沒有合同，不收取利息，稅務機關核定征收營業稅是沒有依據的。 6、申報時間、延遲納稅、申報表三級復核及票據管理 （三）、避稅七種武器     1、高難財技  不動產的融資租賃，售后回租或回購 資產包 思考6：資產重組、整體轉讓中，判定征不征流轉稅的依據是什么？ 2、合并、分立 思考7：合并分立是稅收最優化的手法，但是卻不一定是成本最優化的手法。 3、踢球、以亂治亂 思考8：稅收實踐是集七分稅法技術與三分溝通的綜合藝術，溝通是必不可缺、有時甚至是決定性的。 4、資產計量 思考9：稅法重視期間損益但是卻忽略資產計稅基礎的計量，為稅收籌劃提供了通道。 5、分步籌劃 思考10：房地產公司從境外美元借款計提利息后被債權人整體在境內作為債權轉讓，房地產公司的資本化利息是否要代扣預提所得稅才可以企業所得稅前扣除？ （四）、創新性籌劃 1、創新業務，例如：資產重組、減資，金融衍生品、合作建房 BT   2、引導權力機關進入涉稅領域，影響納稅結果。   利用違約金、法院文書、失火等非經營無票據業務損失規避企業所得稅或個人所得稅。 （五）、稅法硬傷—缺少核心概念和嚴謹邏輯 培訓公司的會員午餐是業務招待費嗎？ 二、稅收風險管理整合框架介紹     介紹系統化的稅收風險管理方法。 第二節、房產稅、土地使用稅、個人所得稅的避稅手法與疑難探討  一、房產稅、土地使用稅疑難問題 1、房產稅的分劈確認是目前最適用的規避方法      2、計租面積與建筑面積不同帶來的稅收風險      3、未入帳房產的房產稅問題      4、租來的土地上建的房子，是否包含土地價值？ 5、轉租行為是否交稅？ 6、如何區分地下建筑物與地上相連的地下建筑物？ 7、租來的集體用地，是否要交土地使用稅？ 8、按小時收費的車位費、按月租賃的車位費及機械車位的租賃費分別如何交房產稅？ 9、綜合體商業得房率低，如何規避房產稅？ 二、個稅的漏洞與反避稅方法 1、個稅征管框架結構     ①11個正列舉稅目外的個人所得不征稅，但是工資薪金稅目中沒有正列舉可以免稅的都要征稅。     ②5個勞動性質所得稅目，6個非勞動性質所得稅目，非勞動性質所得稅率低于勞動性質所得。     ③11個稅目中，除了個體工商戶生產所得外，其余10個以代扣代交為主要申報方式。 2、現金與股權捐贈并不屬于個人所得稅征稅范圍 3、其他所得，并不是兜底條款 4、股權交易所產生的個人所得稅，可以規避。    如果股權已經過戶，但是沒有支付價款如何征賣方個人所得稅？ 5、代持股個稅問題解析 6、合伙企業稅收解析    合伙企業并不是完全意義上的納稅透明體    有限合伙公司并不屬于股權私募基金的最優形式                         第三節  房地產相關流轉稅疑難問題解析 □案例1  不為人知的稅法故事 《營業稅暫行條例實施細則》“勞務發生地條款”修改的幕后故事。 思考1：為什么“勞務發生地條款”未修改前，可以實現零成本的避稅（所得稅及土地增值稅）？ □案例2   特別的混合銷售2011年第23號公告與原文件國稅發[2002]117號的差別在哪里？ 思考3：甲供材的種類有幾種？甲供材是否必須取得建安發票？材料與設備的區別是什么？思考4：分包方是自產貸物+勞務，總包方是否扣除分包的的自產貸物價款差額征營業稅？     分包方是非自產貸物+勞務，總包方是否扣除分包的的非自產貸物價款差額征營業稅？ 思考5：混合銷售與兼營的區別是什么？賣房送汽車屬于混合銷售還是兼營？ 混合銷售的三個要件是什么？ □案例3 轉讓無形資產、咨詢與培訓的區別是什么？ 思考6：轉讓非專利技術可以是轉讓無形資產，還可以是咨詢，甚至是培訓。 □案例4  營業稅條例第五條 “納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務.轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。”較原條例，取消了“向對方”三個字。以一個案例說明，取消三個字的深層含意。 □案例5 營業稅中只有三個視同銷售，與增值稅、土地增值稅、企業所得稅中的視同銷售不同，差別如何協調？ 思考7：轉讓無產證地下建筑物在營業稅是視同銷售嗎？在土地增值稅中需要征稅嗎？ 
• 房地產企業避稅與反避稅專題

  2015-09-23...
  查看詳情>> 第一節、 避稅原理及案例解析  （一）、避稅的四種境界 1、亂帳   沒法查，通過征管漏洞漏稅。 2、鉆空子，集中運用于稅法規定滯后于實務創新領域，如金融工具創新領域。 3、形式重于實質，本質就是利用信息不對稱，使用陰陽合同、虛假交易或設計有利涉稅合同改變業務稅務結果。 4、打文件，企業公關在稅務領域的直接體現。 （二）避稅的基本程序（稅收風險識別流程圖） 1、征稅對象    思考1：沒有產證的建筑物是否是房產稅的征稅對象。活動房是否是房產稅的征稅對象。 2、納稅義務人   思考2：信托的利息為什么沒有征營業稅？理財收益為什么沒有征營業稅？ 3、應納稅額的計算 思考3：為什么金螳螂幕墻公司也可以是高科技企業，可以適用15%企業所得稅率？ 思考4：為什么說過分關注稅基的計算是避稅的重大誤區。 4、濫用稅收優惠(研發費的加計扣除,全額預提地下車庫成本) 5、納稅時點     思考5：集團公司內資金往來沒有合同，不收取利息，稅務機關核定征收營業稅是沒有依據的。 6、申報時間、延遲納稅、申報表三級復核及票據管理 （三）、避稅七種武器     1、高難財技  不動產的融資租賃，售后回租或回購 資產包 思考6：資產重組、整體轉讓中，判定征不征流轉稅的依據是什么？ 2、合并、分立 思考7：合并分立是稅收最優化的手法，但是卻不一定是成本最優化的手法。 3、踢球、以亂治亂 思考8：稅收實踐是集七分稅法技術與三分溝通的綜合藝術，溝通是必不可缺、有時甚至是決定性的。 4、資產計量 思考9：稅法重視期間損益但是卻忽略資產計稅基礎的計量，為稅收籌劃提供了通道。 5、分步籌劃 思考10：房地產公司從境外美元借款計提利息后被債權人整體在境內作為債權轉讓，房地產公司的資本化利息是否要代扣預提所得稅才可以企業所得稅前扣除？ （四）、創新性籌劃 1、創新業務，例如：資產重組、減資，金融衍生品、合作建房 BT   2、引導權力機關進入涉稅領域，影響納稅結果。   利用違約金、法院文書、失火等非經營無票據業務損失規避企業所得稅或個人所得稅。 （五）、稅法硬傷—缺少核心概念和嚴謹邏輯 培訓公司的會員午餐是業務招待費嗎？ 二、稅收風險管理整合框架介紹     介紹系統化的稅收風險管理方法。 第二節、房產稅、土地使用稅、個人所得稅的避稅手法與疑難探討  一、房產稅、土地使用稅疑難問題 1、房產稅的分劈確認是目前最適用的規避方法      2、計租面積與建筑面積不同帶來的稅收風險      3、未入帳房產的房產稅問題      4、租來的土地上建的房子，是否包含土地價值？ 5、轉租行為是否交稅？ 6、如何區分地下建筑物與地上相連的地下建筑物？ 7、租來的集體用地，是否要交土地使用稅？ 8、按小時收費的車位費、按月租賃的車位費及機械車位的租賃費分別如何交房產稅？ 9、綜合體商業得房率低，如何規避房產稅？ 二、個稅的漏洞與反避稅方法 1、個稅征管框架結構     ①11個正列舉稅目外的個人所得不征稅，但是工資薪金稅目中沒有正列舉可以免稅的都要征稅。     ②5個勞動性質所得稅目，6個非勞動性質所得稅目，非勞動性質所得稅率低于勞動性質所得。     ③11個稅目中，除了個體工商戶生產所得外，其余10個以代扣代交為主要申報方式。 2、現金與股權捐贈并不屬于個人所得稅征稅范圍 3、其他所得，并不是兜底條款 4、股權交易所產生的個人所得稅，可以規避。    如果股權已經過戶，但是沒有支付價款如何征賣方個人所得稅？ 5、代持股個稅問題解析 6、合伙企業稅收解析    合伙企業并不是完全意義上的納稅透明體    有限合伙公司并不屬于股權私募基金的最優形式                         第三節  房地產相關流轉稅疑難問題解析 □案例1  不為人知的稅法故事 《營業稅暫行條例實施細則》“勞務發生地條款”修改的幕后故事。 思考1：為什么“勞務發生地條款”未修改前，可以實現零成本的避稅（所得稅及土地增值稅）？ □案例2   特別的混合銷售2011年第23號公告與原文件國稅發[2002]117號的差別在哪里？ 思考3：甲供材的種類有幾種？甲供材是否必須取得建安發票？材料與設備的區別是什么？思考4：分包方是自產貸物+勞務，總包方是否扣除分包的的自產貸物價款差額征營業稅？     分包方是非自產貸物+勞務，總包方是否扣除分包的的非自產貸物價款差額征營業稅？ 思考5：混合銷售與兼營的區別是什么？賣房送汽車屬于混合銷售還是兼營？ 混合銷售的三個要件是什么？ □案例3 轉讓無形資產、咨詢與培訓的區別是什么？ 思考6：轉讓非專利技術可以是轉讓無形資產，還可以是咨詢，甚至是培訓。 □案例4  營業稅條例第五條 “納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務.轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。”較原條例，取消了“向對方”三個字。以一個案例說明，取消三個字的深層含意。 □案例5 營業稅中只有三個視同銷售，與增值稅、土地增值稅、企業所得稅中的視同銷售不同，差別如何協調？ 思考7：轉讓無產證地下建筑物在營業稅是視同銷售嗎？在土地增值稅中需要征稅嗎？  第二部分 土地增值稅形變分析及清算實戰訓練(一天)                                        一、土地增值稅清算體系介紹 思考1：土地增值稅分新房、舊房兩個體系按核定、查帳兩種方法進行清算，房地產公司存在選擇清算體系的籌劃方法，如何籌劃選擇清算體系？ 關鍵點：土地增值稅是按新房與舊房兩種房屋類別進行清算體系區分，并不是按房地產公司與非房地產公司兩種公司類別進行清算體系劃分。 思考2：土地增值稅中的成本，到底是憑票且必須付款扣除還是可以根據決算扣除？ 思考3：收入按權責發生制確認，成本、稅金按收付實現制原則確認，如何消除由于稅法規定不合理而導致的額外稅負？ 二、查帳制下的清算 （一）土地增值稅概念   思考1：以房地產實物減資，是否交土地增值稅？是否交營業稅？            思考2：只轉讓建筑物而不轉讓國有土地使用權是否要交土地增值稅？ （二）土地增值稅的納稅人 （三）幾個重要的概念 1.清算單位 思考3:什么叫分期開發？分期開發目前無官方的標準。江蘇省由規劃批準書改為發改委立項。清算分類標準各地不同，導致稅負不同。 思考4：江蘇實際上是按三種類別分別計算增值率與增值稅，然后按清算單位匯總納稅。 2.主管稅務機關  3.車庫的不同涉稅結果 思考5：車庫是否就是一定按非住宅類清算？ 車庫有三大類四小種，它們的稅收處理結果并不相同，各地政策也在持續變化中。    思考6：可轉讓的地下車庫是否應分攤土地成本？ 4.分攤標準 思考7：建筑面積是成本分攤的唯一標準嗎？有幾種分攤的標準？在什么情況下優先適用哪種標準？ 5.可售建筑面積 思考8：無產權證的建筑面積是否是可售建筑面積？地下建筑面積是否屬于可售建筑面積？無產權架空層的建筑面積是否屬于可售建筑面積？他們的成本處理方式并不相同。哪份資料是界定可售建筑面積的權威資料？ 6.公共配套設施  思考9：公共配套設施的稅務規劃是影響土地增值稅的最重要因素. （四）收入 1.房地產銷售收入 思考10：沒有產權證的銷售房地產，是不是收入？還是參照國稅函〔2007〕645號？銷售房地產使用權的金額，是不是土地增值稅意義上的收入？ 關鍵點：不動產所有權的設立與變更主要可以通過三種方式進行，登記并不是唯一的不動產所有權設立與變更方式。 2.視同銷售收入 思考11：沒有列舉無償捐贈，無償捐贈是否是視同銷售？         稅務機關的權力利器---核定權并無公開的、可操作的程序和標準，是稅收法定憲政原則下的修正原則。 3.自用或出租 思考12： ①人防的地下車庫到底是轉租行為還是銷售行為？成本是否可以扣除？江蘇要求房地產公司移交人防使用權才可以扣除成本，既違反了成本扣除的原理也違反了人防法。       ②銷售使用權和租賃的區別是什么？ （五）成本 1.取得土地使用權所支付的金額 思考13： ①取得土地使用權所支付的金額，是否僅限于支付給國土房產局的土地出讓金？ 土地出讓金返還如何處理？                ②母公司帳面金額為1000萬的土地，評估為3000萬作價投資入子公司，子公司土地增值稅清算時土地的計稅成本是多少？1000萬，3000萬還是0？ ③一個項目為另一個項目提供了部分安置房，如何確定土地成本？ ④在不同的清算單位之間土地優先按占地面積分攤，在同一個清算單位，土地按建筑面積分攤。 2.開發土地和新建房及配套設施的成本 思考14： ①同一清算單位中，可以存在不同的單方建筑面積成本。 ②資本化利息是否是開發間接費用的內容？許多稅務機關認為，土增中沒有資本化利息，只是對了一半。實際上有一個變化的過程。 資本化利息是不得扣除還是不得加計扣除？實際上有一個變化的過程    ③原文件存在漏洞，設備與甲供材不得作為開發成本 ④開發間接費和期間費用的界限在哪里？                              ⑤如何判定政府規費哪些進開發成本、哪些是代收費用？ ⑥什么才是土地增值稅中可以“全額扣除”的代收費用？      ⑦如何籌劃“甲供材”導致的建筑方額外附加營業稅？ 3.開發土地和新建房及配套設施的費用 思考15：   ①沒有借款，是否可以按10%扣除開發費用？ ②滾動開發利息如何劃分？多種籌資方式和單一籌資方式對利息支出扣除的影響不同。 4.與轉讓房地產有關的稅金  思考16：營業稅稅收返還，是否可以作為與轉讓房地產有關的稅金扣除？ 5.財政部規定的其他扣除項目 思考17：    ①房地產公司的印花稅不得作為扣除項目。 ②一個商住兩用房如何分開核算土地增值稅成本？海南、江蘇、南通有比較好的解決方案。（六）票據 思考18：什么是土地增值稅中的合法有效憑證？投資行為沒有發票，土地增值稅中的成本如何扣除？ （七）新房尾盤清算 思考19：清算后的銷售收入是否可以扣除銷售稅金、開發費用？ 如何啟動二次清算程序？（八）舊房土地增值稅清算 思考20： ①開發商出租或自用的房地產是否成為舊房？        ②土地增值稅中區分舊房和新房的標準是什么？ ③房地產企業銷售舊房能否加計扣除?舊房的土地契稅是否可以全額扣除？ ④舊房土地增值稅清算規劃 四、當前土地增值稅籌劃流行手法中的陷阱分析 1降價籌劃。                    案例說明事前降價籌劃帶來的惡果，事實上降價籌劃僅適用于舊房清算。 2.成立銷售公司.降低適用稅率籌劃。 案例說明采取不同操作手法下，同一個方案成敗的區別。 3.裝修收入分散籌劃。     案例說明該籌劃給銷售和品牌帶來的負面影響,稅收籌劃必須符合商業慣例。 第三部分     房地產企業所得稅的避稅與反避稅(一天)                                     第一節  案例解析 思考1：無產證的地下建筑物分別有幾種？他們的成本處理有什么不同？ 思考2：架空層等地上無產證建筑面積，成本如何處理？ 思考3：在上海.常州等地有產證的地下建筑物成本如何處理？它們還可以按31號文中的公共配套設施處理嗎？ 思考4：地下車庫的成本如何處理可以節稅？地下車庫可以0避稅成本實現節稅。  思考5： 除了按合同總額10%預提成本外，哪些成本可以全額預提在所得稅前進行扣除？分享全額預提成本，延遲2000萬所得稅1年交稅案例。 思考6：財稅【2008】121號與國稅發【2009】2號是什么樣的關系？解析121號文與國稅發【2009】2號中關于關聯方借款利息如何銜接扣除的疑問。   思考7: 一般借款利息資本化有哪些技巧？                 思考8: 房地產公司的籌建期什么時候結束？ 思考9: 土地未正式開發，即有臨時建筑租金收入怎么處理？ 第二節  31號文操作空間解析 一、31號文的整體結構 思考1：31號文規范了銷售期房的常規商業模式，收入以收付實現制進行確認；不適用于銷售現房的商業模式。成本的確認原則與收入的確認原則不能匹配，如何協調？。 思考2：對于成本的分攤，規定了兩種分攤的標準，會導致不同的稅收后果，分攤標準的選擇有很大的籌劃空間，如何籌劃？ 思考3：成本對象的選擇存在技巧，如何選擇最佳的成本對象？ 思考4：商業地產二次以上成本調整及資產后續計量存在難題，如何解決？ 思考5：31號文存在漏洞可以全額預提成本，如何操作？ 思考6：31號文對于利息，有兩處不同的表述，如何協調？ 二、開發業務與竣工時間                   思考1：完工與未完工對于稽查來說有什么區別？未完工產品不查成本，只查收入 思考2：竣工證明材料是指什么？竣工證明材料交房地產管理部門備案是一個時點還是一個時期？          思考3：竣工材料的報送時間會帶來什么涉稅后果？ 三、收入的稅務處理 思考1：未正式簽訂“合同”所取得的收入是不是收入？ 思考2：定金.意向金是不是收入？ 思考3：預收收入是不是視同銷售？          思考4：如何實現預繳所得稅的人為調節？該人為調節是否是偷稅？ 思考5：年度申報表附表3調增，調減到底調什么？             思考6：本年度預售收入是否需要在附表三調減？ 思考7：如何以前的預交毛利率高于實際毛利怎么辦？           思考8：稅率差變動是否能轉回？ 思考9：可售建筑面積指什么？ 思考10：免租期的收入，財稅差異是什么？朝令夕改的所得稅條例創新。 思考11：所得稅申報表不支持許多地產行業特殊文件，如何填列？ 思考12：以前年度的廣告費.宣傳費.招待費如何在新的申報表中填列？存在籌劃選擇的空間。 四、案例介紹成本的計算步驟（6大原則、四種分配方法、3個完工標準、七步驟） 思考1：房地產公司的傭金到底是按5%還是10%扣除？ 思考2：為什么說房地產公司的避稅重災區是在房地產公司的成本核算上?為什么說房地產公司的真實成本由工程決算人員掌握，財務人員僅是根據財稅需要進行組合而已？如何利用稅法漏洞進行成本籌劃？ 思考3：成本籌劃的風險點在什么地方？ 思考4：房地產公司的成本核算流程是怎樣的？為您介紹完整的房地產成本歸集、分配、結轉及后續調整的流程和方法。 （1）、根據總包合同劃分成本對象是確定成本對象的基本原理 （2）、確定成本對象的六原則 （3）、成本分攤標準的選擇技巧 思考5：房地產公司的合同風險控制關鍵點介紹  第四部分  土地增值稅疑難案例解析（高級篇） (一天)    第一節 疑難土地增值稅案例解析  1、在建工程轉讓案例 思考1：如何通過在建工程+代建的方式實現整體售樓，該手法如何避土地增值稅？ 思考2：通過在建工程轉讓的方式，是否可以避契稅？ 思考3：如何不開發房產而實現賣一手房？ 思考4：在建工程轉讓如何分割土地證？ 思考5：受讓方如何在不重新辦理四證的情況下預售房產？       介紹完整的在建工程轉讓流程 2、以轉讓股權而實質轉讓房地產行為征土地增值稅問題（國稅函〔2000〕687號）解析 思考6：對轉讓股權而實質轉讓房地產行為征土地增值稅的法律淵源是什么？ 思考7：該行為土地增值稅納稅主體是誰？ 思考8：土地增值稅計稅基礎是多少？ 思考9：國稅函〔2000〕687號文法律效力問題 思考10：以轉讓股權而實質轉讓房地產行為主要指哪種情況？ 3、一個集投資、改變企業性質的綜合避稅案例 思考11：賣股權是否存在土地增值稅？是否按國稅函〔2000〕687號征稅？ 思考12：舊房的評估價是否含土地？ 思考13：投資時上下游沒有房地產公司，投資完成后，變更為房地產公司，是否交土地增值稅？ 思考14：商貿公司是否可以開發房地產？ 4、逆向關聯轉移定價避土地增值稅案 思考15：關聯交易價格明顯過高而導致避稅，是否可以核定？ 思考16：以盈利為目的政策性搬遷，是否交土地增值稅？ 5、精裝房分劈為銷售毛坯房+裝飾業務風險分析 思考17：精裝房分劈為銷售毛坯房+裝飾業務有明顯的避稅效果，為什么沒有大面積實施？ 6、房地產定單式生產可采用的稅收籌劃風險分析 思考18：投資轉股以實現整體賣樓的方式受哪些客戶條件的限制？ 思考19：吸收合并主要操作關鍵難點及風險點在哪里？ 7、租賃軍用土地建建筑物，銷售二十年使用權案例分析 思考20：租賃軍用土地建建筑物，銷售二十年使用權營業稅按租賃還是銷售不動產處理？租賃和銷售建筑物永久使用權的區別是什么？ 思考21：根據國稅函〔2007〕645號，是否存在土地增值稅？  思考22：是否存在房產稅？ 8、投資所得土地，土地增值稅清算計稅成本案例分析 思考23：投資所得土地，土地增值稅清算計稅成本是多少？是0?還是評估價？ 思考24：由于沒有發票，扣除的憑據是什么？ 9、土地增值稅清算案例分析 思考25：分期開發的項目，是否可以先按占地面積分攤土地成本，然后按可售建筑面積二次分攤土地成本？ 思考26：土地增值稅清算時，收入是權責發生制，稅金是收付實現制，如何籌劃？ 思考27：清算單位，某省用發改委的立項批復作為口徑，如何籌劃？ 思考28：違約金，游泳池管理收入是不是土地增值稅清算收入？
• 項目操盤手必備的財稅訓練 ——房地產開發全流程納稅籌劃與實戰案例解析

  2015-09-23...
  查看詳情>> 第一章房地產開發流程與涉稅簡介 第一節房地產開發流程簡介 第二節房地產公司涉稅簡介 第三節房地產營改增專題 一、房地產營改值政策梳理 （一）房地產“營改增”涉及的稅率和征收率 （二）房地產企業增值稅的納稅地點 （三）增值稅專用發票的認證期限和抵扣期限 （四）增值稅專用發票丟失的處理 （五）房地產企業進項稅金抵扣的幾種規定 1、進項轉出與視同銷售的區別 2、沒有銷售清單的專用發票不得扣除 3、“對開發票”不能抵扣進項稅金 （六）營改增房地產公司帳務處理 （七）虛開發票的種類及虛開增值稅發票專用罪的司法規定 （八）不能開具增值稅專用發票的幾種情況 二、增值稅與營業稅處理的關鍵不同點提示 （一）增值稅要求，三價統一：合同價、發票價和結算價相互統一。三流統一：資金流、發票流和勞務流（物流）相互統一。 1、掛靠的總分包方開具的發票面臨著不能抵扣的風險 2、甲供材的問題不復存在 3、混合銷售問題不復存在 4、不同的收款方式影響納稅時點，需要對銷售合同進行管理 5、已完工未決算的項目如何取得專用發票 6、未付款取得的專用發票不符合三流統一是否可以抵扣 7、稅務重組不符合三流統一，專用發票是否可以抵扣 8、賣房子送家具如何開具發票 三、營改值對成本的影響 1、按進項稅率重新調整開發成本，設置會計科目 2、重新測算開發產品定價 3、重新測算土地增值稅負 四、、營改值過渡期處理 1、一個房地產項目，部分銷售收入交納營業稅，部分銷售收入交納增值稅，如何進行進項抵扣？ 第二章購買土地環節稅收風險控制關鍵點 第一節購地合同所涉印花稅、土地使用稅、契稅風險 問題1：母公司、項目公司、國土局三方簽訂的補充協議是否要再次交印花稅？ 問題2：印花稅的納稅主體是母公司還是項目公司？ 問題3：如果沒有約定交地日期，如何交土地使用稅？ 問題4：如果國土局沒有按期交付土地，項目公司如何交土地使用稅？ 問題5：房地產公司開發用地的土地使用稅什么時候停止交納？ 問題6：未辦理流轉手續的集體用地，由誰交稅？ 問題7：如果土地出讓合同中沒有包含市政建設配套費，市政建設配套費通過規費的形式在前期報批報建時收取，這市政建設配套費是否作為契稅的計稅基礎？ 第二節房地分離如何納稅 問題1：房與地分離，應該按什么作為契稅的計稅依據？ 問題2：購入在建工程開發，銷售開發產品應納營業稅是否可以扣除在建工程已交營業稅？ 問題3：土地變性合同是否交契稅？是否交印花稅？ 第三節關注資本運作手法產生額外的稅收負擔 問題1：出售股權的行為是否屬于稅收籌劃? 問題2：乙公司決定改用該地塊土地使用權投資成立丁公司，再通過轉讓丁公司股權的方式來實現實質上的轉讓土地使用權，是否產生節稅效果？ 第四節 拆遷補償用房的涉稅處理 問題1：拆遷補償用房是否交營業稅？計稅依據是什么？何時交？ 問題2：拆遷補償用房是否交企業所得稅？計稅依據是什么？ 問題3：拆遷補償用房土地增值稅如何處理？ 第五節 集體用地房地產開發的特殊處理 問題1：以集體用地進行投資，取得定額收益，如何交稅？ 問題2：由于企業搬遷取得的建筑物及固定資產補償款如何交稅？ 問題3：聯合建房取得的收入如何交營業稅、土地增值稅、企業所得稅？ 第三章公司設立環節稅收風險控制關鍵點 第一節選對公司注冊地 問題1：甲房地產公司是否應該將項目公司乙設立在B鎮？ 問題2：條件變化后，C鎮招商條件有哪些陷阱？ 第二節注冊資本金與資本弱化 第三節分公司或子公司的選擇 第四節集團組織框架的選擇影響涉稅結果 第五節開辦期的止點 問題1：乙公司的開辦期什么時候結束？ 問題2：乙公司的開辦費如何進行財稅處理？ 第四章融資環節稅收風險控制關鍵點 第一節 信托融資涉稅問題解析 問題1：為什么信托借款利息不開具發票？ 問題2：信托貸款利息的納稅義務人是誰？ 問題3信托公司出具的收據是否可以作為企業所得稅前扣除的憑據？是否可以作為土地增值稅前扣除的憑據？ 問題4：如何進行混合性權益投資合同的財稅管理 第二節內保內貸型融資租賃業務解析 問題1：內保內貸型融資性售后回租的租金發票如何開具？ 問題2：租金是否可以作為利息扣除？ 第三節炒樓花業務解析 問題1：炒樓花所得是否交個人所得稅？ 問題2：收據是否可以作為企業所得稅前扣除的依據？ 第五章開發環節稅收風險控制關鍵點 第一節境外設計費涉稅解析 問題1：境外乙公司為境內提供設計服務，乙公司如何交納流轉稅？ 問題2：境外乙公司是否需要在中國境內交納企業所得稅？ 第二節甲供材的避稅空間 問題1：哪些材料進行甲供可以實現甲公司從集團層面的節稅？ 問題2：外墻面磚、門窗、幕墻是否是裝飾材料？ 第三節統借統還的法律形式 問題1：甲集團公司將貸款轉貸給乙公司，甲集團向乙公司收取的利息是否交納營業稅？ 問題2：如何才能做到集團統借統還免除甲集團公司轉貸給乙公司的營業稅？ 第四節母子公司往來不需交營業稅 問題1：集團內資金往來，丙集團公司未向乙子公司收取利息，是否要被核定營業稅與企業所得稅？ 問題2：甲集團公司將流動貸款給乙子公司占用，甲的流動貸款產生的銀行利息費用是否可以在企業所得稅前扣除？ 第六章銷售環節稅收風險控制關鍵點 第一節購房俱樂部會員費的納稅時點 問題1：采用會員費形式取得的意向金，是否需交營業稅？甲房地產公司為收取的會員費補交滯納金合理嗎？ 第二節賣房送汽車是否混合銷售行為 問題1：賣房送汽車是否混合了銷售行為？ 問題2：贈送的奔馳汽車是否應交增值稅？ 問題3：贈送的奔馳汽車是否應交企業所得稅？ 問題4：贈送的奔馳汽車是否代扣個人所得稅？ 第三節無產權證地下建筑是否可以轉讓 問題1：地上無產權證的架空層歸誰所有？ 問題2：地下無產權證且非人防工程的地下車庫歸誰所有？哪份資料是界定可售建筑面積的權威資料？ 問題3：地下人防改造的車庫歸誰所有？地下人防工程的轉租行為，要不要交房產稅？如交，是差額還是全額？地下停車場成本，統一按31號文的規定執行嗎？物業用房的成本如何扣除？ 問題4：無產權證建筑物是否可售？ 問題5：持有型地下車位不保留成本，是否要補交企業所得稅？ 第四節精裝房銷售的流轉稅問題 問題1：空調、整體櫥柜按什么交增值稅？ 問題2：銷售樣板房中的床、桌椅、家電、軟裝是否交增值稅？ 問題3：精裝房的裝修是否交契稅？ 問題4：將銷售精裝房分劈成銷售房屋與裝修房屋，如何交營業稅？ 第五節購入在建工程開發銷售是否可以差額征營業稅 第六節售樓處、樣板房的涉稅問題 第七節 兩個稅務機關難以定性的合作建房案例 問題1：合營企業的法律形式與文件適用性分析 問題2：轉讓永久使用權是否是轉讓不動產？ 問題3：使用權的轉讓和租賃，區別是什么? 第八節同是違約金納稅并不同 問題1：不履行合同而沒收張某的定金是否需交營業稅？ 問題2：部分履行合同而收取王某的滯納金是否需交營業稅？ 第九節合同簽訂過程中應關注的財稅問題 問題1：地下車位是否應按無償捐贈不動產而補征營業稅？ 第十節 一級開發的涉稅處理 第七章竣工后環節稅收風險控制關鍵點 第一節竣工備案的形式要件及涉稅后果 問題1：甲房地產公司是否需補企業所得稅與滯納金？ 第二節交房才是所有權風險轉移的標志 關鍵點：不動產所有權的設立與變更主要可以通過三種方式進行，登記并不是唯一的不動產所有權設立與變更方式。 問題1：會計上，甲房地產公司的銷售成本是多少？ 第三節資產的后續計量與房產稅疑難問題 問題1：發生的固定資產改良如何增加資產原值？ 問題2：Y項目的租金是否交房產稅？ 問題3：出租的大型游船租金收入，是否交房產稅？ 問題4：出租簡易農貿市場收取的租金是否交房產稅？ 問題5：免租期的納稅義務人到底是誰？ 問題6：如何區分獨立地下建筑和與地上房屋相連的地下建筑？ 問題7：如何利用轉租不征稅進行籌劃節稅？ 問題8：甲公司如何租賃房屋給乙公司可以實現經營最優化？ 問題9：排氣管道是否要并入房產原值征房產稅？ 問題10：以上各種車位如何交房產稅？ 問題11：物業用房是否應交房產稅？由誰交？ 第八章企業所得稅應對方案 第一節國稅發［2009］31號文亮點與漏洞解析 問題1：31號文規范了銷售期房的常規商業模式，收入以收付實現制進行確認；不適用于銷售現房的商業模式。成本的確認原則與收入的確認原則不能匹配，如何協調？。 問題2：對于成本的分攤，規定了兩種分攤的標準，會導致不同的稅收后果，分攤標準的選擇有很大的籌劃空間，如何籌劃？ 問題3：成本對象的選擇存在技巧，如何選擇最佳的成本對象？ 問題4：商業地產二次以上成本調整及資產后續計量存在難題，如何解決？ 問題5：31號文存在漏洞可以全額預提成本，如何操作？ 問題6：31號文對于利息，有兩處不同的表述，如何協調？ 第二節收入的確認 第三節成本計算與分攤 第四節期間費用的處理 第五節企業所得稅財稅處理案例 問題1：房地產公司的傭金到底是按5%還是10%扣除？ 問題2：為什么說房地產公司的避稅重災區是在房地產公司的成本核算上?為什么說房地產公司的真實成本由工程決算人員掌握，財務人員僅是根據財稅需要進行組合而已？如何利用稅法漏洞進行成本籌劃？ 問題3：成本籌劃的風險點在什么地方？ 問題4：房地產公司的成本核算流程是怎樣的？為您介紹完整的房地產成本歸集、分配、結轉及后續調整的流程和方法。 問題5：房地產公司的合同風險控制關鍵點介紹 問題6：乙公司籌建期業務招待費是否有扣除限額？ 問題7：2010年乙公司如何進行財稅處理 問題8：2011年乙公司如何進行財稅處理？ 問題9：2012年乙公司如何進行財稅處理？ 第六節關聯方借款利息扣除